譲渡所得って何？わかりやすく解説

「家を売ったら税金がかかるって聞いたけど、いくら払えばいいの？」「株を売って儲かったのに、また税金？」って思ったことない？お金が入ってきたのに、さらに税金を取られるなんてちょっと理不尽な気がするよね。でもそれ、「譲渡所得」っていうルールがあるからなんだ。この記事を読めば、譲渡所得がどんなものか、どうやって計算するのか、節税せつぜいできる方法まで全部わかるよ。

そうそう、税金の話だよ。「譲渡所得」っていうのは、つまりモノを売って得た儲けのことなんだ。「譲渡」は「人に渡す＝売る」、「所得」は「手に入ったお金」って意味だよ。家とか土地とか株を売って、買ったときより高く売れたら、その差額が「儲け」になるよね。その儲けに対して税金がかかるんだ。

基本的にはそのイメージで合ってるよ！ただ、もうちょっと細かくて、売ったときにかかった手数料とかも引けるんだ。計算式にすると「売った金額 − 買ったときの金額 − 売るときにかかった費用 − 特別控除こうじょ」っていう感じ。「特別控除こうじょ」っていうのは、つまり条件を満たすと税金を計算する前に一定額をタダで差し引いてもらえる制度のことだよ。

いい質問！フリマアプリで普段使いの服や家電を売る分は、基本的に税金の対象外なんだ。これは「生活用動産」といって、つまり日常生活で使うモノを売っても課税されないルールがあるよ。ただし、貴金属・宝石・絵画などで1個あたり30万円を超えるものは例外で課税されるから注意してね。家・土地・株・ゴルフ会員権なんかは課税対象になるよ。

本当だよ！不動産（家・土地）を売るときは、持っていた期間が5年以下か5年超かで税率が全然変わるんだ。5年以下は「短期譲渡所得」で税率約39%、5年超は「長期譲渡所得」で税率約20%になる。だから、すぐ転売するより長く持ってから売った方が税金が安くなる仕組みになってるんだよ。株の場合はこの区別がなくて、一律約20%だよ。

もうちょっと詳しく

譲渡所得は、売った年の「確定申告かくていしんこく」で税務署ぜいむしょに申告する必要があるよ。給料から自動的に税金が引かれる会社員でも、不動産や株を売った年は自分で申告しなければいけないケースがあるんだ。特に不動産を売った場合は、売った翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告かくていしんこくをする必要があるよ。株の場合は、証券会社の「特定口座（源泉徴収げんせんちょうしゅうあり）」を使っていれば、自動的に税金が引かれるから申告不要なことも多いよ。「どうせ申告しなくてもバレないでしょ」って思う人もいるけど、不動産の売買情報は税務署ぜいむしょに自動で届くから、申告漏れは高確率でバレるんだ。正直に申告しておく方が絶対に安心だよ。

⚠️ よくある勘違い

[toc]

譲渡所得ってそもそも何？基本をおさらいしよう

「譲渡所得」の意味をひも解く

まず言葉の意味から確認しよう。「譲渡」とは、つまり「自分の財産を別の人に渡すこと＝売ること」を指すよ。「所得」は「稼いだお金・手に入ったお金」という意味だね。だから「譲渡所得」を日本語に直すと「モノを売って手に入った儲け」ってことになるんだ。

たとえば、10年前に2,000万円で買ったマンションが、今3,500万円で売れたとしよう。このとき単純に考えると1,500万円の儲けが出てるよね。この「儲けた分」が譲渡所得になるんだ。日本の税金のルールでは、お金が手に入ったら「所得税しょとくぜい」と「住民税じゅうみんぜい」がかかる。給料に税金がかかるのと同じように、売って儲けたお金にも税金がかかるわけだよ。

どんなものを売ったときに譲渡所得が発生する？

譲渡所得の対象になる主なものを整理してみよう。

• 不動産：土地・建物・マンションなど
• 有価証券：株式・投資信託・債券など
• ゴルフ会員権・リゾート会員権
• 金・プラチナなどの貴金属（1個30万円超のもの）
• 絵画・骨董品（1個30万円超のもの）

一方で、税金がかからないものもある。先ほど少し触れたけど、洋服・家電・家具など日常的に使うモノ（生活用動産）を売っても基本的に税金はかからないよ。だからメルカリで古着を売っても税務署ぜいむしょに申告しなくていいんだ。ただし、金やプラチナのアクセサリーなど高価なものは要注意だよ。

譲渡所得はほかの所得と合算しないケースも

所得税しょとくぜいにはいくつか種類があって、給料などの「総合課税」と、譲渡所得などの「分離課税」に分かれるよ。「分離課税」とは、つまり他の収入と合計せずに別々に税金を計算する方法のこと。株の売買益（上場株式）や不動産の売却益は分離課税になることが多いから、たとえ給料が高くても、不動産の税率が上がったりはしないよ。これは知っておくと便利な知識だよ。

譲渡所得の計算方法をわかりやすく解説

基本の計算式はこれだけ

譲渡所得の計算は、一見複雑に見えるけど、基本の式を覚えてしまえば大丈夫だよ。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除こうじょ額

それぞれの言葉の意味をかみくだいてみよう。

• 譲渡価額：つまり「売った値段」のこと。3,500万円で売ったなら3,500万円
• 取得費：つまり「買ったときの値段＋購入にかかった費用」のこと。買値2,000万円＋仲介手数料60万円なら2,060万円
• 譲渡費用：つまり「売るためにかかった費用」のこと。売るときの仲介手数料・解体費用・広告費など
• 特別控除こうじょ額：つまり「条件を満たしたら無条件で引いてもらえる金額」のこと

取得費がわからないときはどうする？

「昔買った物件で、いくらで買ったかわからない」っていうケースもあるよね。そのときは「概算取得費」という方法が使えるよ。概算取得費とは、つまり「売った金額の5%を取得費として使っていいよ」というルールのこと。たとえば3,000万円で売れた場合、150万円を取得費として計算できるんだ。実際の購入価格の方が大きければそっちを使った方が税金が安くなるから、書類を探してみる価値はあるよ。売買契約書・領収書りょうしゅうしょ・通帳の記録なんかが証拠になるよ。

具体的に計算してみよう

例を使って計算してみるよ。

• 売却価格：4,000万円
• 購入価格（取得費）：2,500万円（仲介手数料含む）
• 売るときの仲介手数料（譲渡費用）：126万円
• 特別控除こうじょ：3,000万円（マイホーム特例が使える場合）

計算すると「4,000万円 − 2,500万円 − 126万円 − 3,000万円 ＝ −626万円」となって、マイナスになるから課税所得かぜいしょとくはゼロ。つまり税金がかからないんだ！特例ってすごいでしょ。

不動産を売ったときの税率と「短期・長期」の違い

持っていた期間で税率が大きく変わる

不動産（土地・建物）を売るときは、売った年の1月1日時点でその不動産を持っていた期間が5年以下か5年超かで、税率がガラッと変わるんだ。これ、知らないと大損することがあるよ。

• 短期譲渡所得（5年以下）：所得税しょとくぜい30.63%＋住民税じゅうみんぜい9% ＝ 合計約39.63%
• 長期譲渡所得（5年超）：所得税しょとくぜい15.315%＋住民税じゅうみんぜい5% ＝ 合計約20.315%

たとえば、500万円の利益が出たとしよう。短期なら約198万円の税金がかかるけど、長期なら約102万円。なんと約96万円も違うんだ！ちょっと待って売ればよかった、なんてことにならないよう、売るタイミングはしっかり考えよう。

「1月1日時点」というのがポイント

注意してほしいのが、「売った日」ではなく「売った年の1月1日時点」で判定するっていうこと。たとえば2020年3月1日に買った物件を、2025年4月1日に売ったとしよう。買ってからの期間は5年1ヶ月だけど、2025年1月1日時点では4年10ヶ月しか経っていないから「短期」として扱われちゃうんだ。「5年経ったから大丈夫」と油断していると短期扱いになることがあるから注意してね。

株の場合は税率が一律20%

株・投資信託などの有価証券の売却益は、持っていた期間にかかわらず税率は一律「約20.315%（所得税しょとくぜい15.315%＋住民税じゅうみんぜい5%）」だよ。不動産みたいに期間によって変わらないから、そこは不動産よりシンプルだね。ただし、NISA口座で買った株を売った場合は非課税ひかぜいになるから、NISAはほんとうにお得な制度だよ。

知っておきたい！お得な特別控除こうじょ・特例まとめ

マイホーム売却の3,000万円特別控除こうじょ

自分が実際に住んでいたマイホームを売る場合、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるんだ。これを「居住用財産の3,000万円特別控除こうじょ」というよ。つまり、3,000万円以下の利益なら税金ゼロになる可能性がある、めちゃくちゃお得な制度だよ。

使える条件の主なものを確認しておこう。

• 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
• 売った相手が親・夫婦・子どもなどの身内ではないこと
• 住まなくなってから3年が経過した年の年末までに売ること

この特例を使うには確定申告かくていしんこくが必須だよ。自動的には適用されないから忘れずに。

長期所有の軽減税率特例（10年超）

マイホームを10年を超えて所有している場合、3,000万円控除こうじょと合わせてさらに税率が低くなる特例があるよ。利益が6,000万円以下の部分は税率が通常の約20%から約14%まで下がるんだ。長く住んでいた家を売る人にとってはとてもお得な制度だよ。

買い換え特例・損失の繰り越し控除こうじょ

「買い換え特例」というのは、マイホームを売って新しいマイホームに買い換えるとき、条件を満たせば今回の売却益への課税を将来に先送りできる制度のこと。ただしこの特例を使うと3,000万円控除こうじょは使えないから、どちらが有利か計算することが大事だよ。また、マイホームを売って損が出た場合は、給与所得きゅうよしょとくなどほかの所得と損益通算できる「損失の繰り越し控除こうじょ」も使えるんだ。損が出たときほど確定申告かくていしんこくが重要になるよ。

譲渡所得の確定申告かくていしんこく、どうやってやるの？

申告が必要なのはどんなとき？

不動産を売った場合は、たとえ利益がゼロでも損が出た場合でも、確定申告かくていしんこくをした方がいいケースが多いよ。なぜなら、特例や損失の繰り越しを使うには申告が必要だから。「利益ゼロだから申告しなくていいや」と思っていると、もったいない節税せつぜいの機会を逃してしまうんだ。

株の場合は、証券会社の「特定口座（源泉徴収げんせんちょうしゅうあり）」を使っていれば基本的に申告不要だよ。ただし、複数の口座で損益を合わせたいときや、損失を翌年に繰り越したいときは申告する必要があるよ。

申告に必要な書類を準備しよう

不動産売却の確定申告かくていしんこくに必要な主な書類を確認しておこう。

• 売買契約書（売ったときのもの）
• 売買契約書（買ったときのもの）
• 仲介手数料などの領収書りょうしゅうしょ
• 登記事項証明書（法務局で取れるよ）
• 住民票じゅうみんひょう（マイホーム特例を使う場合）

書類が多くて大変そうだけど、今は国税庁の「確定申告かくていしんこく書等作成コーナー」というWebサービスが使いやすくなっていて、ガイドに沿って入力するだけで申告書が作れるようになってるよ。心配な人は税理士さんに相談するのもおすすめだよ。

申告期限と税金の払い方

確定申告かくていしんこくの期限は、売った年の翌年2月16日〜3月15日だよ。この期間中に申告して、3月15日までに税金を払う必要があるんだ。払い方は、銀行振込・コンビニ払い・クレジットカード・スマホアプリなどいろいろな方法があるよ。期限を過ぎると「延滞税」という追加の税金がかかってしまうから、早め早めに準備しておこうね。「どうせバレないだろう」は絶対NG。不動産の売買情報は税務署ぜいむしょに自動的に通知されるから、申告漏れはほぼ確実にわかってしまうよ。