家を売ろうとして不動産屋さんに相談したとき、「まず媒介契約を結びましょう」って言われてポカンとした経験、あるんじゃないかな。「契約ってなに？」「何種類もあるの？」「どれを選べばいいの？」って頭の中がハテナだらけになるよね。この記事を読めば、媒介契約の意味から3種類の違い・選び方まで、ぜんぶスッキリわかるよ。
- 媒介契約とは、家を売るときに不動産会社に「買い手を探してください」とお願いする 正式な契約 のこと
- 契約には 一般・専任・専属専任 の3種類があり、「何社に頼めるか」「自分で買い手を探せるか」が違う
- 物件の人気度や売り急ぎ度合いによって どの契約が向いているか が変わるので、目的に合わせて選ぶのが大事
もうちょっと詳しく
媒介契約は「宅地建物取引業法」つまり不動産に関する法律でルールが決まっていて、口約束じゃなく必ず書面（書類）で結ばないといけないんだ。この契約で、不動産会社がどんな条件で動いてくれるか・報酬（仲介手数料）はいくらか・契約の有効期限はいつまでかがはっきり決まる。仲介手数料とは、不動産会社が売買を成立させたときにもらう成功報酬のこと。つまり「売ってくれたらこのくらい払います」という約束も、この契約の中に含まれているんだよ。法律で上限が決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限の目安になっているよ。
媒介契約は口約束NG！必ず書面でもらって内容をしっかり確認しよう。
⚠️ よくある勘違い
→ 一般媒介契約なら複数の不動産会社と同時に契約できるよ。「頼めない」は専任・専属専任だけの話。
→ 一般媒介は複数社OK、専任媒介と専属専任媒介は1社限定。自分が選んだ種類によって全然違うから、サインする前に必ず確認しよう。
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媒介契約ってそもそも何のためにあるの？
家を売るのに「仲介役」が必要な理由
家を売るとき、「自分でSNSに投稿して買い手を見つければいいじゃん」と思うかもしれないけれど、不動産の売買はそんなに単純じゃないんだよ。
まず、物件の適正な価格を調べるのが難しい。近所の家がいくらで売れたかなんてデータは、普通の人にはなかなか手に入らない。価格を高くしすぎれば売れないし、安すぎれば損をする。次に、契約書の作成や登記手続きなど、法律や専門知識が必要な作業がたくさんある。これを素人がやると、後でトラブルになることも多いんだ。
そこで登場するのが不動産会社による「媒介」、つまり仲介サービスだよ。不動産会社は豊富な情報と専門知識を使って、適正価格での売却・スムーズな手続きをサポートしてくれる。そのサポートを正式に頼む約束が「媒介契約」というわけ。
媒介契約がないと起きる問題
もし口約束だけで「よろしくお願いします」となったら、不動産会社がどこまで一生懸命動くかがあいまいになってしまう。「言った・言わない」のトラブルも起きやすい。媒介契約を書面で結ぶことで、双方の権利と義務がはっきりして、安心して取り引きを進められるんだよ。
法律（宅地建物取引業法）でも「不動産会社は媒介契約を書面で交わさないといけない」と決まっていて、もし不動産会社が書面を出さなかったら法律違反になるほど重要な契約なんだ。
3種類の媒介契約の違いを徹底比較
①一般媒介契約：自由度が一番高い
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約だよ。つまり「A社にもB社にもC社にも頼む」がOKなんだ。
さらに、自分で知り合いに「買わない？」と声をかけて直接売ることも許されている。自由度が一番高い契約と言えるね。
一般媒介契約のポイントをまとめると：
- 複数の不動産会社に同時依頼できる
- 自分で買い手を見つけてもOK
- 不動産会社への報告義務がない（会社によっては報告してくれる）
- 有効期限の法的な上限はなし（ただし一般的に3ヶ月ごとに更新することが多い）
ただし、先ほど吹き出しで話したように、複数社に頼むと各社の熱量が下がりがち。「どうせ他の会社が決めるかも」という心理が働くんだよ。だから人気エリアで「すぐ売れそう」な物件向きの契約と言えるね。
②専任媒介契約：バランス型の選択
専任媒介契約は、1社だけに売却活動を任せる契約だよ。「専任」つまり「その会社専用にお願いします」ということ。
ただし、自分で買い手を見つけて直接売ることはOKなんだ。たとえば「隣のAさんが買いたいって言ってた」という場合、自分でその話を進めても問題ない。
専任媒介契約のポイントをまとめると：
- 依頼できる不動産会社は1社だけ
- 自分で買い手を見つけてもOK
- 不動産会社は2週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務がある
- 有効期限は最長3ヶ月（法律で決まっている）
- レインズ（国土交通省が指定した不動産情報ネットワーク、つまり全国の不動産会社が物件情報を共有するシステム）に7日以内に登録する義務がある
「1社に絞って本気で動いてほしい、でも自分でも動く可能性がある」という人に向いている、バランス型の契約だよ。
③専属専任媒介契約：一番しばりが強い
専属専任媒介契約は、3つの中で一番制約が多い契約だよ。「専属」という言葉の通り、その不動産会社だけに完全に任せる形になる。
専任媒介と大きく違うのは、「自分で買い手を見つけて直接売ることができない」という点。たとえ自分の知り合いが「買いたい」と言ってきても、必ずその不動産会社を通さないといけないんだ。
専属専任媒介契約のポイントをまとめると：
- 依頼できる不動産会社は1社だけ
- 自分で買い手を見つけて直接売ることはNG
- 不動産会社は1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務がある
- 有効期限は最長3ヶ月（法律で決まっている）
- レインズに5日以内に登録する義務がある（専任媒介より短い！）
制約が多いぶん、不動産会社は「この物件は自分たちしか扱えない」と分かるから、一番熱心に動いてくれる可能性が高い。「とにかく早く売りたい！」「売却活動を全部任せたい」という人に向いているよ。
どの媒介契約を選べばいいの？
物件の状況で考えてみよう
「結局どれがいいの？」と思うよね。ズバリ、物件の売れやすさと自分のスタイルで判断するのがポイントだよ。
一般媒介契約が向いている状況：
- 駅近・人気エリアで、すぐ売れそうな物件
- 複数社に競わせて、最善の条件を引き出したい
- 売却を急いでいない
専任媒介契約が向いている状況：
- 立地が普通か、やや売りにくい物件
- 1社に集中して動いてほしいけど、自分でも買い手を探したい
- 定期的に報告を受けながら売却活動を管理したい
専属専任媒介契約が向いている状況：
- 売りにくい立地や条件の物件
- 売却活動を全部プロに任せたい
- できるだけ早く売りたい
「囲い込み」には注意が必要！
専任・専属専任を選ぶときに知っておきたいのが「囲い込み」という問題だよ。囲い込みとは、不動産会社が売り主と買い主の両方から仲介手数料を受け取ろうとして、他の会社からの問い合わせを断ってしまう悪い行為のこと。つまり「自社だけで両方の客を取ろう」とすることだね。
これをされると、本来もっと早く・高く売れたのに機会を失ってしまう可能性がある。防ぐためには、定期的な報告内容をきちんと確認すること・レインズに実際に登録されているか自分でも確認できること・信頼できる会社を選ぶことが大切だよ。
媒介契約を結ぶ前に確認すること
仲介手数料の確認
媒介契約を結ぶと、家が売れたときに仲介手数料を支払う義務が生じるよ。仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬のこと。法律で上限が決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限だよ。
例えば3000万円の家なら「3000万円×3%＋6万円＝96万円＋消費税」が上限になる。上限であって固定ではないから、交渉の余地がある場合もあるよ。
契約期間と更新のルール
専任・専属専任媒介は有効期限が最長3ヶ月と法律で決まっているよ。3ヶ月経って更新するかどうかは自分で判断できる。「この3ヶ月、ちゃんと動いてくれたかな？」と振り返るいい機会になるよ。
一般媒介は法的な期限がないけれど、3ヶ月ごとに契約内容を見直すことが一般的だよ。いずれにせよ、契約書に書いてある期間・更新条件・解約方法をしっかり確認してからサインしよう。
不動産会社選びも大事
どの種類の媒介契約を選ぶかと同じくらい、どの不動産会社に頼むかが重要だよ。できれば複数の会社に査定（つまり「この家はいくらで売れそうか」の見積もり）を依頼して、対応の丁寧さや説明の分かりやすさ・売却実績を比べてみよう。査定額が一番高い会社がベストとは限らないから注意してね。根拠のない高額査定を出して契約を取り、後から値下げを勧めてくる「囲い込み業者」もいるんだ。
媒介契約まとめ：3種類の早見表
主な違いを整理しよう
ここまで読んでくれてありがとう！最後に3種類の違いをまとめておくよ。
- 一般媒介契約：複数社にOK・自分でも動けるが、各社の熱量は低くなりがち
- 専任媒介契約：1社限定・自分でも買い手を探せる・2週間に1回以上報告・7日以内にレインズ登録
- 専属専任媒介契約：1社限定・自分での売買はNG・1週間に1回以上報告・5日以内にレインズ登録
媒介契約は家を売るうえで最初の、そして一番大事な判断の一つだよ。「どれにしようか迷う」という場合は、複数の不動産会社に無料査定をお願いして、担当者と話しながら決めるのがおすすめ。不動産会社との相性も大事だから、「この人（会社）なら任せられる」と感じるところを選んでね！
