専属専任媒介って何？わかりやすく解説

家を売ろうと思って不動産会社に行ったら、「専属専任媒介にしますか？」って聞かれて、「え、それ何？」ってなった経験ない？不動産の契約ってなんか難しい言葉が多くて、よくわからないまま「はい」って言っちゃいそうになるよね。この記事を読めば、専属専任媒介がどんな契約なのか、他の契約と何が違うのか、選んだほうがいい場面はいつなのかが全部わかるよ。

簡単に言うと、「家を売るとき、1つの不動産会社だけに任せる契約」だよ。しかも自分で買い手を見つけてきても、その不動産会社を通さないといけないっていうルールがある、かなり縛りが強い契約なんだ。

そう、それが専属専任媒介の最大の特徴。「親戚が買いたいって言ってるんだけど！」ってなっても、必ず契約している不動産会社を通さないといけないんだよ。その代わり、不動産会社は7日に1回以上、進捗を報告する義務があるし、5営業日以内にレインズという全国の不動産情報ネットワークに登録しないといけないから、売主にとってもサービスは手厚くなるんだ。

レインズ（REINS）というのは、つまり全国の不動産会社だけが見られる物件情報の共有システムということ。ここに登録されると、日本中の不動産会社が「この物件売ってるよ」って情報を見られるから、買い手が見つかりやすくなるんだよ。

場合によるね。「早く確実に売りたい」「自分で買い手を探す気がない」「不動産会社に全部お任せしたい」って人には向いてるよ。でも「複数の会社に競争してもらいたい」「知り合いに直接売れるかもしれない」って人には窮屈に感じるかも。契約期間は最大3ヶ月だから、期間が終わったら見直すこともできるよ。

もうちょっと詳しく

不動産を売るときに結ぶ「媒介契約」には3種類ある。複数の会社に頼める「一般媒介」、1社だけに頼むけど自分で買い手を探してもOKな「専任媒介」、そして1社だけに頼んで自分での直接取引も禁止の「専属専任媒介」だ。専属専任媒介が一番縛りが強い分、不動産会社が受け取る義務（報告頻度・レインズ登録スピード）も一番厳しく設定されている。売主としては「任せっきりだけど、ちゃんと動いてるか確認できる」という仕組みになっているんだ。契約期間は法律で最大3ヶ月と決まっていて、自動更新はできない。3ヶ月ごとに「続けるか変えるか」を判断できるから、思ったより柔軟性もあるよ。

⚠️ よくある勘違い

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そもそも「媒介契約」って何？3種類の違いを整理しよう

家を売るとき、不動産会社にお願いするわけだけど、その「お願いの仕方」にはルールがあって、それが媒介契約、つまり「不動産会社に売却活動を依頼するときに結ぶ契約」ということだ。全部で3種類あるから、まずここを整理しよう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に頼める契約。「A社にも頼みながらB社にも頼む」ができる。自分で買い手を見つけて直接取引することもOK。一番自由度が高い反面、各社の報告義務がゆるく、レインズへの登録も任意。売主が自分で進捗管理しないといけないケースが多い。

専任媒介契約

1社だけに頼む契約。ただし自分で買い手を見つけた場合は直接取引できる。不動産会社には2週間に1回の報告義務、7営業日以内のレインズ登録義務がある。「1社に絞りたいけど、知り合いに売れるかも」という人向け。

専属専任媒介契約

1社だけに頼む契約で、自分で見つけた買い手にも必ず業者を通さないといけない。不動産会社には7日に1回の報告義務、5営業日以内のレインズ登録義務がある。3つの中で一番サービスが手厚い分、一番制約が強い。

整理するとこんな感じだよ。

• 自由度：一般媒介 ＞ 専任媒介 ＞ 専属専任媒介
• 報告頻度：専属専任媒介（週1）＞ 専任媒介（2週に1）＞ 一般媒介（義務なし）
• レインズ登録スピード：専属専任媒介（5営業日）＞ 専任媒介（7営業日）＞ 一般媒介（任意）

専属専任媒介を「お弁当屋さん」で例えてみると

ちょっとイメージしにくいから、身近な例で考えてみよう。

あなたが「自分のお弁当を誰かに売ってほしい」と思ったとする。

一般媒介は「複数のメルカリ出品者に頼む」感じ

Aさん、Bさん、Cさんにそれぞれ「うちのお弁当売ってきて」と頼める。自分でも直接知り合いに売っていい。ただし誰がどれだけ頑張ってくれてるか把握しにくい。

専任媒介は「1人の販売員を雇う」感じ

Aさんだけに頼む。でも自分の友だちに直接売るのはOK。Aさんは2週間に1回「今週3人に声かけたよ」と報告してくれる。

専属専任媒介は「お店に委託販売する」感じ

お店（不動産会社）に全部任せる。自分の友だちが「買いたい！」と言ってきても、必ずお店を通して手続きしないといけない。その代わりお店は週1で「今週はこんな問い合わせがあったよ」と必ず連絡してくれるし、業界の情報共有システム（レインズ）に素早く登録してくれる。

つまり専属専任媒介は、「自分では何もしない代わりに、プロに完全にお任せする」という契約スタイルなんだ。

専属専任媒介のメリット・デメリットをはっきりさせよう

「縛りが強い＝悪い」と思いがちだけど、そうとも言い切れない。メリットとデメリットを両方ちゃんと見ておこう。

メリット

• 不動産会社が本気で動く：1社しか依頼できないから、その会社は「この物件を売れなかったら報酬ゼロ」というプレッシャーがある。つまり一生懸命売ってくれる動機が強い。
• 進捗が把握しやすい：週1報告が義務なので、「何も連絡がない……」という不安になりにくい。
• レインズへの登録が早い：5営業日以内に登録されるから、全国の不動産会社に情報が届くのが早い。
• 窓口が1つで楽：複数の会社とやり取りしなくていいので、売主の手間が少ない。

デメリット

• 1社が頑張らないと詰む：もし依頼した会社の担当者がやる気のない人だったり、その会社がその地域に強くなかったりすると、売れにくい。
• 知り合いへの直接売買ができない：親戚や友人が「買いたい」と言ってきても、必ず業者を通す必要があり、その分仲介手数料が発生する。
• 競争が生まれない：複数社に頼む一般媒介なら「どこが一番うまく売ってくれるか」という競争が起きるが、専属専任媒介にはそれがない。

専属専任媒介が向いている人・向いていない人

じゃあ実際のところ、どんな人が選べばいいのか、具体的に見てみよう。

こんな人に向いてる

• 忙しくて売却活動に時間を割けない人：複数の不動産会社とやり取りするのが大変な人は、窓口を1つに絞れる専属専任媒介が楽。「全部お任せ」スタイルにしたい人向け。
• 早く売りたい人：レインズへの登録が早く、不動産会社も積極的に動く傾向があるから、スピード重視の人に向いている。
• 自分で買い手を探す気がない人：「知り合いに声かけてみよう」という気がないなら、自分での直接売買ができない縛りは関係ない。
• 信頼できる不動産会社がすでに決まっている人：「この会社に任せたい！」という会社があるなら、その1社に集中してもらえる専属専任媒介が合っている。

こんな人には向いていない

• 知り合いに売れるかもしれない人：親族や友人が購入に興味を持っている場合、業者を通さなくていい専任媒介や一般媒介のほうが仲介手数料を節約できる。
• 複数の会社に競ってほしい人：「どの会社が一番いい条件で売ってくれるか見たい」という人には一般媒介が向いている。
• まだどの会社がいいかわからない人：信頼できる会社を1社に絞れていないうちに専属専任媒介を結ぶのは危険。まず複数の会社に査定を頼んで比較してから決めよう。

契約前に知っておきたい！専属専任媒介の実務ポイント

最後に、実際に専属専任媒介を結ぶ前に知っておくと役立つポイントをまとめておくよ。

契約期間は最大3ヶ月

法律（宅地建物取引業法）で、専属専任媒介の契約期間は最大3ヶ月と決められている。つまり3ヶ月ごとに「続けるか、別の会社に変えるか、一般媒介に切り替えるか」を判断できる。「ずっと同じ会社に縛られる」わけじゃないから安心してね。また、3ヶ月を超える契約を結んでも、自動的に3ヶ月に短縮されるルールになっている。

報告方法は文書か電子メールが基本

不動産会社は7日に1回、進捗を報告する義務があるけど、この報告は「口頭でOK」ではなく、書面や電子メールなど記録が残る形が求められる。「担当者から電話で一言言われただけ」は報告としては不十分なケースもある。ちゃんとした書面が来ているか確認しよう。

違反したときのペナルティ

もし売主が専属専任媒介を結んでいるのに、別の会社を通じて売買した場合、違約金が発生することがある。「バレなければいい」と思いがちだけど、不動産取引は登記（つまり所有者の名義を変える公式な記録）があるので、必ずバレる。違約金の額は契約書に書いてある場合が多いから、サインする前に確認しておこう。

査定は複数社に頼んでから決めよう

専属専任媒介を結ぶ前に、まず複数の不動産会社に査定、つまり「この物件いくらで売れそうですか？」という見積もりを出してもらおう。査定は無料でやってくれる会社がほとんど。査定を比べることで「どの会社が信頼できるか」「相場はどのくらいか」がわかる。その上で「この会社に任せたい！」と思った1社と専属専任媒介を結ぶのが正解だよ。