一般媒介って何？わかりやすく解説

家を売ろうとして不動産会社に相談したとき、「媒介契約の種類はどうしますか？」って聞かれて「え、種類があるの？」ってなったことない？特に「一般媒介」って言葉、なんとなく聞いたことはあるけど正直よくわかってないよね。この記事を読めば、一般媒介がどんな契約なのか、他の契約との違いは何か、どんな人に向いているのかまで、全部スッキリわかるよ。

そうだよ！家を売るとき、不動産会社に「売るのを手伝ってね」とお願いする契約を結ぶんだ。これを媒介契約（ばいかいけいやく）って言う。つまり「不動産会社に売却活動を依頼する正式な約束」ってことだね。この契約には3種類あって、その中のひとつが一般媒介だよ。

一番大きな違いは「複数の不動産会社に同時に頼んでいいかどうか」だよ。一般媒介は、何社にでも同時にお願いできる契約なんだ。たとえばA社・B社・C社の3社にまとめて「うちの家売ってね！」って依頼できる。他の2つ（専任媒介・専属専任媒介）は、1社にしか頼めないルールになってるんだよ。

それがそうとも言い切れないんだよね。複数社に頼めるのは自由でいいんだけど、不動産会社からすると「どうせ他の会社が売るかもしれないし…」って思って、本気で宣伝してくれにくいこともあるんだ。試験勉強のとき、「どうせ友達が先に解くでしょ」って思ったら自分はあんまり頑張らない、あの感覚に近いかな。メリットもデメリットも両方あるんだよ。

駅近や人気エリアの物件など、需要が高くて売れやすい物件を持っている人に向いてるよ。あとは「急いで売らなくていいから、いい値段で売りたい」「自分でも買主を探したい」って人にも合ってるね。逆に、早く売りたい人や、郊外で需要が少ない物件の場合は別の契約を検討した方がいいかもしれないよ。

もうちょっと詳しく

一般媒介契約は、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）、つまり「不動産取引のルールを決めた法律」で定められた3種類の媒介契約のうちのひとつだよ。この契約を結んだ場合、売主（家を売る人）は複数の不動産会社に同時に依頼できるだけでなく、自分で買主を見つけて直接売ることもOKなんだ。また、不動産会社側には「レインズ（REINS）」と呼ばれる不動産情報の共有ネットワークへの登録義務も、定期的な業務報告の義務もない。つまり、売主にも不動産会社にも制約が少なく、お互いに自由度の高い契約と言えるよ。ただし、この「自由度の高さ」が、場合によってはデメリットになることもある。不動産会社にとっては「頑張って売っても別の会社が契約を決めてしまうかもしれない」という状況になるため、積極的な広告費の投入や時間をかけた売却活動に二の足を踏むこともあるんだよね。

⚠️ よくある勘違い

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一般媒介契約ってそもそも何？基本をおさらい

媒介契約って何をする契約？

家や土地を売りたいとき、ほとんどの人は不動産会社に間に入ってもらって売るよね。そのとき不動産会社と結ぶ正式な約束のことを「媒介契約」と呼ぶんだ。媒介（ばいかい）というのは、つまり「間に入って橋渡しをすること」という意味だよ。

不動産会社は媒介契約を結んだうえで、「物件の広告を出す」「内覧（ないらん）の対応をする」「買主との価格交渉を手伝う」など、売るための活動をしてくれる。そして無事に売れたとき、売買代金の一定割合（最大3%＋6万円＋消費税しょうひぜい）を「仲介手数料」として受け取る仕組みになっているんだよ。

媒介契約は3種類ある

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介（せんにんばいかい）」「専属専任媒介（せんぞくせんにんばいかい）」の3種類があって、それぞれルールが違う。簡単にイメージするなら、こんな感じだよ。

• 一般媒介……何社にでも頼んでOK。自分で買主を探してもOK。制約が一番少ない
• 専任媒介……1社にしか頼めない。でも自分で買主を見つけるのはOK。2週間に1回の業務報告あり
• 専属専任媒介……1社にしか頼めない。自分で買主を見つけることも禁止。1週間に1回の業務報告あり

一般媒介は3つの中で最も自由度が高く、縛りが少ない契約形態なんだ。それが最大の特徴だよ。

一般媒介の具体的なルール——何が「アリ」で何が「ナシ」？

複数の不動産会社に同時依頼できる

一般媒介の一番のポイントは「複数の不動産会社に同時に依頼できる」こと。A社にもB社にもC社にも、同時にお願いしていいんだ。たとえばコンビニに例えてみると、「おにぎりをセブン・ファミマ・ローソン全部に発注する」みたいなイメージかな。どこが一番いい条件で買主を連れてきてくれるか、競争させることができるわけだよ。

ちなみに、依頼できる会社の数に上限はないよ。1社でも5社でも10社でも、自由に決められる。ただし現実的には、あまり多くに頼みすぎると管理が大変になるから、2〜3社に絞ることが多いよ。

自分で買主を見つけてもOK

一般媒介では、売主（家を売る人）が自分で買主を見つけて直接売ることも認められているよ。たとえば「会社の同僚が家を探してるって聞いたけど、うちの家興味ありそう」とか「親戚に声をかけたら買いたいって言ってた」みたいなケースで、不動産会社を通さず直接売買することも可能なんだ。

ただしこの場合、取引の手続きや契約書の作成などを自分でやるか、別途専門家に頼む必要があるから、注意が必要だよ。

レインズへの登録義務はない

「レインズ（REINS）」というのは、つまり「不動産会社だけが見られる、物件情報の共有データベース」のこと。正式名称はReal Estate Information Network Systemで、全国の不動産会社が物件情報を登録・検索できるシステムだよ。

専任媒介や専属専任媒介の場合、不動産会社は必ずこのレインズに物件を登録しなければいけないルールになっているんだけど、一般媒介の場合は登録の義務がない。登録するかどうかは不動産会社の任意（好きにしていい）なんだ。

これが後述するデメリットにもつながってくるから、頭の隅に置いておいてね。

業務報告の義務もない

専任媒介では2週間に1回、専属専任媒介では1週間に1回、不動産会社が売主に「今こんな状況ですよ」と報告する義務があるんだけど、一般媒介にはその義務もない。つまり、不動産会社から定期的な進捗報告が来ないこともあるってことだよ。売却活動がどこまで進んでいるのか、売主側から積極的に確認しに行く姿勢が必要になるね。

一般媒介のメリット——どんないいことがある？

メリット①　複数社の競争で好条件が引き出せることも

一般媒介の大きなメリットは、複数の不動産会社を競争させられること。A社が連れてきた買主よりB社の買主の方が条件がいい、という比較ができるから、より高値での売却が実現する可能性があるんだ。部活の試合でライバルがいる方が実力を発揮できるのと似たような感じで、会社間の競争が売却に有利に働くことがあるよ。

ただし、これが機能するのは「需要が高い物件」のとき。買いたい人がたくさんいる人気エリアの物件なら、複数社が本気で買主を探してくれる可能性が上がるんだ。

メリット②　特定の会社への依存リスクが減る

1社だけに頼む専任媒介や専属専任媒介の場合、もしその会社の担当者が転勤になったり、会社との相性が悪かったりしても、すぐに他の会社に切り替えにくいという問題がある。一般媒介なら最初から複数社に依頼しているので、1社の動きが悪くても他の会社に任せればいいという安心感があるよ。

メリット③　自分で買主を見つけるルートも残せる

もしすでに「知人が買いたいと言ってくれている」「親族に打診している」という状況がある場合、一般媒介なら自分でその相手と直接売買することもできる。不動産会社に仲介手数料を払わずに済む可能性もあるから、場合によっては大きな節約になるよ。

一般媒介のデメリット——気をつけたいポイント

デメリット①　各社が本腰を入れにくい

一般媒介の最大のデメリットはここ。不動産会社からすると「自分が一生懸命広告を出して買主を見つけても、結局他の会社が先に決めてしまったら仲介手数料はゼロ」という状況になるんだよね。

たとえば、お祭りの屋台で「どこの店でも同じものを売っている」状況を想像してみて。自分の店だけ頑張って大きな看板を出しても、隣の店に客を取られるリスクがあったら、費用をかけるのをためらうよね。一般媒介における不動産会社の立場が、まさにそれなんだ。だから広告費を積極的にかけてくれなかったり、営業活動が消極的になりやすい側面があるんだよ。

デメリット②　レインズに登録されないと情報が広まりにくい

さっき説明したように、一般媒介ではレインズへの登録義務がない。不動産会社が「どうせ他社が決めるかも」と思うと、わざわざレインズに登録して他社に情報を共有する動機が薄くなるんだよ。

レインズに登録されないと、全国の不動産会社が物件を把握できないから、本来出会えたはずの買主と出会えない可能性がある。つまり「情報の流通量が減ってしまう」というリスクがあるんだ。

デメリット③　管理や連絡が複数社分になる

複数の会社に依頼する分、内覧のスケジュール調整や各社とのやり取りが増えるのも現実。A社から「来週土曜に内覧希望のお客さんがいます」、B社から「日曜午後に見せたい」と連絡が来るたびに調整しなければならない。ある程度の手間がかかることを覚悟しておこうね。

一般媒介が向いている人・向いていない人

一般媒介が向いている人

一般媒介が特に向いているのは、こんな状況の人だよ。

• 駅近・人気エリアなど、需要が高い物件を持っている人……買いたい人が多い物件なら、複数社が積極的に動いてくれる可能性が高い
• 売却を急いでいない人……時間に余裕があれば、各社をじっくり比較しながら一番いい条件を選べる
• 自分でも買主候補がいる人……知人や親族への売却ルートを確保しながら、並行して不動産会社にも頼める
• 複数社を比較しながら進めたい人……各社の対応力や提案内容を見比べて、自分に合った会社を見つけたい人にも向いている

一般媒介が向いていない人

逆に、こんな状況だと一般媒介はあまり向いていないかもしれないよ。

• 早く売りたい人……各社が消極的になりやすいため、売却期間が長引く可能性がある
• 郊外や需要が少ないエリアの物件を持っている人……買主が少ないのに各社の動きも鈍いと、「誰も動かない」状態になりかねない
• 不動産会社に丸投げして任せたい人……積極的なサポートを期待するなら、専任媒介の方が向いている

自分がどのタイプかを考えた上で、どの媒介契約を選ぶか決めてみてね。迷ったときは複数の不動産会社に相談して、それぞれの意見を聞いてから決めるのがおすすめだよ。