「家を買うときに借金したら、税金が安くなるって聞いたけど、ほんと？」「毎年『控除』とか『減税』とか書かれた書類が届くけど、結局どういう仕組みなの？」そんなふうに思ってませんか？住宅ローンでお金を借りた人に国が「税金を減らしてあげるよ」という制度があるんです。この記事を読めば、その制度がどんなものか、自分たちにどんなメリットがあるのか、全部わかっちゃいますよ。
- ローン控除とは、住宅ローンを借りた人が受ける税金の優遇制度で、毎年のローン残高に応じて所得税を減らしてもらえる。
- 一般的に最大10年間、毎年一定額の控除を受けることができ、人によっては数十万円から数百万円のお得になる。
- 控除を受けるには税務署への申告が必須で、初年度は確定申告、その後は年末調整で手続きすることが多い。
もうちょっと詳しく
ローン控除の基本的な考え方は「家を買うのは人生でいちばん大きな買い物だから、国がお手伝いしましょう」という応援制度です。でも、誰もが対象になるわけではなく、細かいルールがあります。たとえば、「2000万円以上のローンを借りた人」「10年以上の長期ローンの人」といった条件をクリアしている必要があります。また、給料をもらっている会社員だけでなく、自営業の人も対象になります。年間何十万円単位で戻ってくることもあるので、「あ、自分って対象かな？」と思ったら調べてみる価値があるんです。
ローン控除は「返さなくていい給付金」じゃなくて「払いすぎた税金の返金」という考え方。そのため、税金を払ってない人（無職など）には関係ない。
⚠️ よくある勘違い
→ 違います。受け取れるのは「税金を減らしてもらう」ことで、毎月のお給料から引かれる税金が少なくなるだけです。ボーナスのようにまとまったお金が振り込まれるわけではありません。
→ これが正解。毎月の給与から引かれる税金の額が減るので、実質的に手取りが増えたと同じ状態になります。ただし年末調整や確定申告をしないと、その恩恵は受けられません。
[toc]
ローン控除の基本的な仕組み
ローン控除という制度を理解するには、まず「控除」という言葉を理解することが大事です。これは「税金を減らしましょう」という意味。では、どうやって減らすのか？それはこんなふうに考えるといいですよ。
あなたが毎月30万円の給料をもらっているとします。その給料から市民税や所得税として合計3万円が引かれるとしましょう。つまり手取りは27万円ですね。でも「あ、この人は住宅ローンを頑張って払ってるんだ」と国が認めると、「だったら応援しよう。その3万円の税金を、2万円に減らしちゃおう」という流れになります。そうすると手取りが28万円に増えるわけです。この「1万円分、税金を減らす」という行為が「控除」なんです。
ローン控除が誰に対して適用されるかというと、まず「住宅ローンを借りて家を買った人」です。でも、お金持ちで現金で家を全部買っちゃった人には、このメリットはありません。また「短期間で返すつもりの小さなローン」にも適用されません。つまり、国としては「長期間、大きなお金を借りて、大変な思いして家を買った人に対して応援しよう」という制度なわけです。
では、具体的な数字を見ていきましょう。たとえば3000万円のローンを組んで家を買ったとします。金利は2%だとしましょう。1年目のローンの残高が2900万円だったら、その1%である29万円が「控除額」になります。この29万円は、あなたが1年間に払う所得税の中から引かれます。給料から毎月2万円ずつ所得税が引かれていたら、月々1500円くらい税金が少なくなる計算ですね。これが毎年10年続くなら、合計で約300万円の恩恵を受けることになります。これってすごく大きいですよね。
いつまで続くのか
ローン控除は「一生涯続く」という制度ではなく、期間が決まっています。現在のルールでは、ほとんどの人が「10年間」の控除を受けることができます。つまり、2016年に家を買ったら、2016年から2025年までの10年間、毎年税金が減らされるわけです。その後の11年目以降は、残念ながら控除は受けられなくなります。ただ、これは法律で変わることもあるので「現在のルール」と覚えておくといいでしょう。
控除額はどうやって決まる
「毎年29万円の控除」といいましたが、この金額はどうやって決まるのか。基本的には「そのときの住宅ローンの残高」を基準に計算されます。毎年、銀行からもらう「ローン残高証明書」という書類に書かれた金額の1%が、その年の控除額になる場合が多いです。つまり、ローンを少しずつ返していくと、残高は減っていきますから、控除額も毎年少しずつ小さくなっていくということです。
最初の3年間は、より大きな控除が受けられるというルールもあります。これは「新しく建てた家」や「買ったばかりの家」に対して、国がより厚い応援をしようという考え方です。
ローン控除の対象になる人の条件
ここが大事なポイントです。ローン控除には「誰でも受けられる」わけではなく、いくつかの条件があります。自分が対象なのかどうか、きちんと確認しておかないと、税金をムダに払い続けることになってしまいますからね。
どんな人が対象
まず、基本的な条件として「住宅ローンで家を購入した人」であることが必須です。親からもらったお金で家を買った人とか、現金で買った人には関係ありません。また、ローンの金額にも条件があります。一般的には「100万円以上のローンを借りている」という基準があります。つまり、小さなリフォームローンとかで数百万円程度なら、控除の対象にならないかもしれないということです。
次に「日本国内の家」であること。海外の家を買った場合は対象になりません。また、その家が「住むための家」であることも大事です。「投資用の物件」とか「事業用の建物」では、ローン控除を受けられないんです。自分たちが実際に住む家だから、国が「応援しよう」と言ってるわけですね。
そして「給料をもらっていて、所得税を払っている」という条件も重要です。働いていない人や、給料がゼロに近い人には、そもそも所得税がないので、控除のしようがないわけです。ただし、年金をもらっている人でも対象になることがありますし、自営業の人でも大丈夫です。
ローンの条件は
ローン控除を受けるには、ローンの返済期間も大事です。「10年以上の返済期間」という条件があります。つまり、5年間で返すような短期ローンでは対象にならないということ。ローン控除という制度は「長期間かけて大きなお金を借りている人に対する応援」だからです。
また、ローンの利率（金利）にも基準があります。一般的には「年3%以下の金利」という条件で、通常の銀行から借りるローンなら、まずこの条件を満たしています。ただし、親から借りるようなプライベートなローンは、この制度の対象にならない場合が多いです。
ローン控除でいくら得するのか
では、実際のところ「ローン控除」でどのくらい得するのか、という話をしましょう。これが気になる人、多いと思いますよ。
計算の基本的な考え方
ローン控除の額は「ローン残高の1%」というのが基本的なルールです。つまり、3000万円のローンを借りていたら、年30万円の控除が受けられるわけです。でも「30万円の控除」ってどういう意味？ここが多くの人が勘違いしているところですね。
「控除」というのは「税金から引く金額」です。つまり、1年間に支払う予定だった所得税から、30万円引いてあげますということです。所得税の税率は人によって異なりますが、大まかに「10％から20％」くらいだと考えるといいでしょう。給料40万円の人なら所得税は4万円前後ですし、給料100万円の人なら所得税は10万円前後です。
では、具体的に計算してみましょう。給料が毎月60万円（年間720万円）という人を想定します。この人の所得税が年間約30万円だとします。そこに「ローン残高2000万円のため、控除額20万円」という控除が入ってきます。すると、30万円－20万円＝10万円が、実際の納税額になるわけです。つまり、20万円分、税金が減ったということですね。言い換えれば「本来30万円払うはずだった税金が10万円で済んだ」ということで、20万円分得したということになるんです。
10年間でいくら得するのか
ローン控除は最大10年間続きます。毎年の控除額を足し合わせると、どのくらいの金額になるのか。
たとえば3000万円のローンで家を買った人を考えてみましょう。1年目は残高2970万円で控除額約30万円、2年目は残高2940万円で控除額約29万円、という具合に毎年少しずつ減っていきます。10年間合計すると、大ざっぱに言って250万円から300万円程度の控除が受けられます。つまり、10年間で250万円分、税金が減らされるということです。これってすごく大きいですよね。新しい車が買えちゃう金額です。
ただし、これは「ローン残高に応じた理論値」です。実際に受けられる控除額は「その人の給料から計算される所得税の額」に左右されます。給料が低い人なら「控除額は100万円だけど、所得税がそもそも50万円しかない」という場合もあります。その場合、得られる恩恵は50万円に限られてしまうわけです。
ローン控除の申し込みと手続き
ここまで、ローン控除のメリットを説明してきました。でも、ここからが重要です。なぜなら「手続きをしないと、このメリットを受け取れない」からです。
初年度は確定申告が必須
家を買った初年度は「確定申告」という手続きを自分でしないといけません。これは「私は住宅ローンを借りて家を買いました。だから所得税を減らしてください」と国に報告する手続きですね。勤めている会社の経理にやってもらうわけではなく、自分で税務署に行くか、オンラインで申告する必要があります。
確定申告に必要な書類は「ローン残高証明書」（銀行がくれます）「土地・建物の登記簿謄本」「家の契約書」などです。これらを税務署に提出することで「あ、この人はローン控除の対象だな」と国が認識するわけです。
手続きの時期は「その年の翌年1月から3月15日まで」が一般的です。つまり、2025年に家を買ったら、2026年の1月から3月の間に税務署で申告手続きをする必要があるということです。
2年目以降は年末調整で大丈夫
初年度に確定申告をすると「あ、この人はローン控除を受ける人だ」と国に登録されます。そうすると、2年目以降は、わざわざ確定申告をしなくても大丈夫。勤めている会社の「年末調整」の手続きだけで、自動的にローン控除が適用されます。
年末調整とは「毎月の給料から引かれた税金の微調整」という意味です。会社の人事・経理部門が「あ、この人にはローン控除があるから、税金をこれだけ調整しよう」と計算してくれるわけです。その結果、1月の給料に「還付金」という形で、余分に払った税金が戻ってくることがあります。「あ、今月いつもより給料が多い」と思ったら、それはローン控除のおかげかもしれませんね。
毎年、ローン残高証明書をもらう
ローン控除を受けている間、毎年1月に銀行から「ローン残高証明書」という書類が送られてきます。これは「このお客さんのローン残高は、12月31日時点で何円でした」という証明です。これを毎年、会社に提出することで「今年の控除額はいくら」という計算ができるわけです。大事な書類なので、捨てずに保管しておきましょう。
ローン控除を受けるときの注意点
最後に、ローン控除を上手に活用するための注意点を説明しておきます。知らないと損してしまう内容もありますからね。
給料が減った年は控除額も減る可能性
ローン控除は「ローン残高に応じた控除額」ですが、実際に「税金からいくら引くのか」は「その人の所得税がいくらか」で決まります。つまり、ある年に給料が大きく減ると、所得税も減ります。そうすると、控除額が大きくても「引く税金が少ない」という状況が生まれるわけです。
例えば、毎年50万円のローン控除を受けていた人が、ある年に病気で半年休んで給料が半分になったとしましょう。その年の所得税が25万円しかなかったら、控除額は50万円でも、実際に利用できるのは25万円だけということになります。
引越しをしたら注意
「ローン控除は10年間受けられる」という話をしましたが、実は例外があります。それは「その家から引越してしまう」という場合です。ローン控除の制度は「自分たちが住む家」に対するものなので、他の家に引越してしまったら、その時点で控除は終わってしまいます。
ただし「賃貸に引越す」場合と「新しく買った家に引越す」場合で、ルールが違うことがあります。新しい家も住宅ローン対象なら、新しい家に対する控除を受けられることもあります。引越しを考えている人は、税務署に相談するといいでしょう。
医療費控除など他の控除との関係
世の中には「所得税を減らしてくれる制度」がいろいろあります。医療費控除（医療費がいっぱいかかった人向け）や、生命保険料控除などですね。こういった複数の控除を同時に受けることもできます。ただし「控除できる税金の合計には限界がある」ので、うまく組み合わせないと損することもあります。複雑だなと思ったら、税務署の無料相談窓口で聞くのが一番確実ですよ。
