住宅ローンを借りるとき、「元金均等」と「元利均等」ってどっちがいいんだろう？って思ったことない？銀行の人に説明されても、なんとなくうなずいちゃって、家に帰ってから「あれ、結局どういうこと？」ってなるやつだよね。この記事を読めば、元金均等がどんな仕組みで、どんな人に向いているのかがスッキリわかるよ。
- 元金均等とは、借りたお金の本体（元金）を毎月一定額ずつ返していく返済方法のこと
- 毎月の支払額は最初が一番多く、返済が進むにつれて利息が減るので支払額も下がっていく
- 元利均等と比べると総支払額が少なくなる分、序盤の支払い負担が大きいという特徴がある
もうちょっと詳しく
元金均等返済は、住宅ローンや不動産投資ローンを組むときに選べる返済方式のひとつだよ。「元金」はつまり最初に借りたお金そのものってこと。これを返済期間の月数で割った金額を、毎月必ず返していく。たとえば3000万円を35年（420ヶ月）借りたとすると、毎月の元金返済額は約7万1000円で固定されるんだ。これに「残っている元金に対してかかる利息」が上乗せされるから、最初は利息が多くて支払いが大きいけど、返済が進むほど利息が減って支払額も小さくなっていく。残高がどんどん減るから、利息の計算のベースも小さくなるってわけだね。
元金均等は「元金」が毎月一定！利息は残高に応じて毎月変わるよ。
⚠️ よくある勘違い
→ 毎月「同じ」なのは元金部分だけ。利息は毎月変わるから、合計支払額も毎月違う。
→ 元金は毎月一定だけど、利息は残高に応じて変わるため、支払合計は月ごとに少しずつ減っていく。
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元金均等返済の仕組みをゼロから理解しよう
ローンの返済って何を返しているの？
そもそも、銀行からお金を借りたとき、毎月の返済って何のためにしているかわかるかな？実は毎月の支払いは「元金の返済」と「利息の支払い」のふたつに分かれているんだよ。
元金っていうのは、つまり最初に借りたお金そのものってこと。たとえば「3000万円のマンションを買うために3000万円借りた」なら、その3000万円が元金だよ。利息は、そのお金を借りている間ずっとかかる”使用料”みたいなものだ。友だちに1000円借りたとき「ありがとう、明日100円プラスして返すね」って言う、あの「プラス100円」が利息に近いイメージだよ。
銀行はこの利息で利益を出しているから、お金を貸してくれるんだよね。だから利息は「元金がどれだけ残っているか」によって金額が変わる。残高が多ければ多いほど利息も多くかかるし、残高が減れば利息も減っていく。これがローンの基本的な仕組みだよ。
元金均等の具体的な計算イメージ
元金均等返済では、毎月返す「元金の金額」が一定なんだ。たとえば3000万円を420ヶ月（35年）で返すなら、毎月の元金返済は3000万円÷420＝約7万1000円になる。これは毎月変わらない。
でも利息は残っている元金の量によって毎月変わるから、最初は支払い総額が大きくて、だんだん減っていく。わかりやすく言うと、最初の月は「元金7万1000円＋利息3万7000円＝約10万8000円」、でも返済が進んだ最後の月は「元金7万1000円＋利息ほぼ0円＝約7万1000円」になるイメージだよ。返せば返すほど、毎月の負担が軽くなっていくんだ。
元利均等返済と何が違うの？徹底比較
元利均等ってどういう仕組み？
元利均等返済は、つまり「毎月払う合計額が最初から最後まで同じ」という方法のこと。多くの住宅ローンで使われているのはこっちだよ。毎月の支払いが一定だから、生活費の計算がしやすいというメリットがある。スマホの月額料金みたいに「毎月○万円」って決まっている安心感があるよね。
でも裏側を見てみると、最初のうちは毎月の支払いの中で「利息の割合がすごく多い」んだ。返済初期は元金がたくさん残っているから利息が大きくて、元金の返済は少ししか進まない。返済後半になってようやく元金が減り始めるイメージだよ。マラソンで言うと、前半はほとんどウォームアップで、後半になってやっとゴールに向かって走り出す感じ。
総支払額を比べてみると…
同じ条件で借りた場合、どちらの方が総支払額は少なくなるかな？答えは「元金均等」の方が少なくなることがほとんどだよ。
たとえば3000万円を年利1.5%、35年で借りた場合のイメージを比べてみよう。元利均等だと毎月約9万2000円の支払いが35年間続いて、総支払額は約3860万円くらいになる。一方、元金均等だと最初の月は約10万9000円と高めだけど、最終月は約7万1000円まで下がる。そして総支払額は約3790万円くらいになるんだ。つまり、元金均等の方が70万円くらい少なく払って済む計算になるよ（金利条件によって変わります）。
この差の理由は「元金の減り方の速さ」にある。元金均等は最初から元金をどんどん減らすから、利息がかかるベースが早く小さくなる。元利均等は前半に利息をたくさん払って元金がなかなか減らないから、結果として利息の総額が多くなるんだよ。
元金均等のメリットとデメリットを整理しよう
元金均等の3つのメリット
元金均等返済には、大きく分けて3つのメリットがあるよ。
- 総支払額が少なくなる：さっき説明したとおり、利息の総額を抑えられるから長期的にトクをする。数十万円単位の差が出ることも珍しくないよ。
- 元金の減り方が速い：返済の最初から元金をしっかり減らしていくから、「残高が全然減らない…」という焦りを感じにくい。万が一、家を売りたくなったとき、残っているローン残高が少ない方が売りやすいというメリットもあるんだ。
- 返済が進むほど楽になる：毎月の支払額が少しずつ減っていくから、子どもの教育費がかかり始める時期や定年退職後の収入が減る時期に、支払いが軽くなっているというのが助かるよね。
元金均等の2つのデメリット
もちろんいいことだけじゃなくて、デメリットもちゃんと知っておく必要があるよ。
- 最初の支払い負担が重い：返済を始めたばかりの頃が一番支払いが多い。家を買ったばかりは引越し費用や家具代などの出費も重なりやすいから、ここが一番きつく感じるポイントだよ。
- 審査が通りにくいことがある：銀行がローンの審査をするとき、「最初の支払額が毎月の収入に対して多すぎないか」をチェックするんだ。元金均等は最初の支払いが大きいから、元利均等と同じ条件でも審査に落ちる場合がある。つまり、借りられる金額が少なくなることもあるってこと。
元金均等が向いているのはどんな人？
元金均等が特に向いている人の特徴
元金均等返済は、すべての人に最適というわけじゃなくて、特定の状況の人に向いている方法だよ。以下に当てはまる人は、元金均等をしっかり検討してみる価値があるよ。
- 借入時点で収入が安定していて余裕がある人：最初の支払い額が多くても問題なくやっていける収入・貯蓄があるなら、長期的に見て元金均等の方がトクになりやすい。
- 総支払額を最小限にしたい人：利息をとにかく少なく抑えて、できるだけ無駄なお金を払いたくないという考え方の人には向いているよ。
- 老後の支払い負担を減らしたい人：退職後に収入が減ることを見越して、将来の支払い額が少なくなるように設計したい人にとっては、元金均等の「返済が進むほど支払いが減る」という特性がぴったりだよ。
- 不動産投資をしている人：投資用物件のローンでは、元金を早く減らして担保価値の余裕を作ったり、残高を早期に圧縮して次の物件購入に備えたりする目的で、元金均等を選ぶ人も多いんだよ。
元利均等の方が向いている人の特徴
逆に、元利均等の方がいい場合もあるよ。毎月の支払いを一定にして生活設計をしやすくしたい人、最初は収入が少なめだけど将来的には増える見込みがある人、銀行の審査を通すために最初の支払い額を下げたい人などは、元利均等の方が現実的な選択になることも多いんだ。どちらが正解ということはなくて、自分の状況に合った方を選ぶのが大事だよ。
「元金均等」を選ぶときに確認しておくこと
そもそも選べる銀行・ローンかを確認する
実は、住宅ローンによっては「元利均等しか選べない」というケースもあるんだ。特にフラット35（住宅金融支援機構が提供する固定金利ローン）は元利均等のみだよ。元金均等を希望するなら、最初に銀行や住宅ローンの担当者に「元金均等は選べますか？」と確認することが必要だよ。
繰り上げ返済との組み合わせも考えよう
繰り上げ返済っていうのは、つまり毎月の決まった返済とは別に、まとまったお金を元金に充てること。これをすると元金が一気に減って、以降の利息をグッと減らせるんだ。元利均等でも繰り上げ返済は効果的だけど、元金均等と繰り上げ返済を組み合わせると、さらに利息の総額を抑えられることが多いよ。ただし繰り上げ返済には手数料がかかる場合もあるから、事前に確認しておいてね。
税金や控除との関係も忘れずに
住宅ローン控除という制度があって、つまり年末時点のローン残高の一定割合が所得税から引かれるというお得な仕組みのこと。元金均等は元金の減り方が速いから、元利均等と比べると年末残高が少なくなりやすい。つまり、住宅ローン控除で戻ってくる税金が少なくなる可能性があるんだ。「利息を減らしたいけど控除も活用したい」という場合は、税理士や住宅ローンの専門家に相談するとより正確なアドバイスをもらえるよ。
また、住宅ローンを組む際は複数の銀行を比較することも大切だよ。金利や手数料、元金均等・元利均等どちらに対応しているかなど、条件は銀行ごとに違うから、慌てて一つの銀行で決めないようにしよう。シミュレーションツールを使って、自分の条件で「元金均等にしたら毎月いくらになるか」を事前に計算してみるのもおすすめだよ。
