「家を貸したらお金が入ってくるって聞いたけど、それって何所得なの？」って思ったことない？実は、土地や建物を誰かに貸して得たお金には「不動産所得」っていう特別な名前がついていて、税金の計算もちょっと独特なんだよ。サラリーマンでも副業で部屋を貸してる人が増えてるし、将来の選択肢としても知っておいて損はない。この記事を読めば、不動産所得の意味・計算のしかた・確定申告との関係まで、ぜんぶわかるよ。
- 不動産所得とは、土地や建物を貸して得る収入から 必要経費を引いた金額 のことで、全額が課税されるわけじゃない。
- 会社員でも不動産所得が 年20万円超 になれば確定申告が必要になる。
- 青色申告を活用すると 最大65万円の特別控除 が使えて、かなり節税できる。
もうちょっと詳しく
不動産所得の計算式は「総収入金額 − 必要経費＝不動産所得」と非常にシンプルだけど、何が「必要経費」に入るかを正確に知っておくことが大事だよ。認められる主な経費には、固定資産税・都市計画税、建物の火災保険料、修繕費（壁の塗り替えや水回りの修理など）、不動産管理会社への管理委託料、借入金の利息（元本返済分はNG！）、そして減価償却費──つまり建物の価値が年々目減りする分を費用として計上できるもの──などがある。「利息はOKだけど元本はダメ」という点を混同する人が多いから要注意。また、空室になっている部屋の経費でも、貸し出す意図があれば経費計上できるケースがある。
ローン返済のうち「利息部分だけ」が経費OK。元本は経費にならないよ！
⚠️ よくある勘違い
→ 経費ゼロで考えてしまっている。実際は固定資産税・保険・修繕費・減価償却などを差し引いた「利益」が所得になる。
→ 経費をしっかり計上すれば課税所得をぐっと減らせる。帳簿・領収書の管理が節税の第一歩。
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不動産所得とは？まず基本をおさえよう
「不動産所得」の定義をシンプルに言うと
不動産所得とは、土地・建物・船舶・航空機を他の人に貸すことで生じる所得のことだよ。所得税法という法律できっちり定義されていて、給与所得や事業所得と並ぶ「10種類の所得」のひとつ。
一番イメージしやすい例は「アパートのオーナーが入居者から毎月もらう家賃」だね。でもそれだけじゃなくて、駐車場を月極めで貸している場合もここに入るし、土地だけを貸す「地代」も不動産所得になる。ポイントは「継続的に貸している」こと。売ったお金（譲渡所得）とはまったく別物なので注意。
不動産所得に含まれるもの・含まれないもの
含まれるもの：
- マンション・アパートの家賃収入
- 戸建て住宅の賃料
- 駐車場の地代（アスファルト舗装や設備管理なしの青空駐車場など）
- 土地の地代（底地として貸している場合）
- 礼金・更新料（返還しないことが確定したもの）
含まれないもの（別の所得に分類される）：
- 不動産を売った利益 → 譲渡所得
- コインパーキングのように機械設備込みで運営する駐車場 → 事業所得または雑所得
- 旅館業の許可を取って宿泊客から受け取る宿泊料 → 事業所得
「コインパーキング」は機械の管理・運営が伴うから事業的な要素が強く、不動産所得じゃなく事業所得として扱われるのが一般的。「ただ土地を貸すだけ」なら不動産所得、というイメージを持っておくといいよ。
不動産所得の計算方法をわかりやすく解説
基本の計算式
不動産所得＝総収入金額 − 必要経費
これだけ。ただし「何が収入で、何が経費か」をちゃんと理解することが大事。
収入に含まれるものの例：家賃、共益費（実費を超えた分）、礼金・更新料（返さないもの）、敷金（返さないことが確定した部分）。
ちなみに敷金は「いずれ返すお金」だから、もらった時点では収入にしないよ。退去時に修繕費として充当した部分だけが収入になる、という細かいルールもある。
経費にできるもの・できないもの
経費にできる主なもの：
- 固定資産税・都市計画税（貸してる物件にかかるもの）
- 借入金の利息（マイホームのローン利息はNG。貸してる物件のローン利息だけ）
- 修繕費（壊れた設備の修理、定期的な塗り替えなど）
- 損害保険料（火災保険や地震保険の保険料）
- 管理委託費（不動産管理会社に払う費用）
- 減価償却費（建物の価値が時間とともに減る分を毎年費用として計上）
- 広告費（入居者募集のための費用）
- 交通費・通信費（物件管理のために使った分）
経費にできないもの：
- ローンの元本返済分（利息部分だけがOK）
- 自分や家族の生活費として使った費用
- 土地の取得費用・購入価格（これは減価償却の対象外。建物だけが減価償却できる）
減価償却ってなに？
減価償却──つまり「建物は年々古くなって価値が減るから、その分を毎年少しずつ経費として認めましょう」という仕組みのことだよ。たとえば木造アパートは法定耐用年数が22年だから、建物の購入価格を22年間で少しずつ費用にしていくイメージ。現金は出ていかないのに経費として引けるから、節税効果が大きい「不動産投資の定番テクニック」として知られているよ。
確定申告はいつ・どうやってやるの？
申告が必要になるケース
不動産所得がある場合、基本的には確定申告が必要だよ。ただし、会社員（給与所得者）の場合は「給与以外の所得が年間20万円以下」なら申告不要という特例がある。
でも、この特例はあくまで「所得税の確定申告が不要」というだけ。住民税は20万円以下でも申告が必要な自治体が多いから、役所に確認しておこう。
専業大家さん（給与所得なし）の場合は所得が基礎控除の48万円を超えたら申告が必要になるよ。
申告の時期と手続き
毎年2月16日〜3月15日が確定申告の期間。前の年（1月〜12月）の所得をまとめて申告する。e-Taxというオンラインシステムを使えば、税務署に行かなくてもパソコンやスマホで完結できるよ。
申告書には「不動産所得の収支内訳書」か「青色申告決算書」を添付する必要がある。領収書や通帳のコピーをちゃんと保管しておくことが大事。
赤字になったときはどうなる？
もし不動産所得が赤字（経費が収入を上回った）になった場合、給与所得など他の所得と「損益通算」──つまり赤字を合算して税金を減らすことができる場合があるよ。たとえば給与所得が400万円あって、不動産所得が−50万円だったら、合計350万円に税金がかかる計算になる。ただし、土地の取得のために使ったローン利息から生じた赤字は損益通算できないという制限もあるので要注意。
青色申告で節税する方法
青色申告と白色申告のちがい
確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類がある。青色申告は帳簿のつけ方がきちんとしてる代わりに、大きな税制上の優遇が受けられる制度。白色申告はシンプルだけど、優遇措置が少ない。
不動産所得がある人が青色申告を選ぶと受けられる主なメリット：
- 青色申告特別控除（10万円 or 65万円）が使える
- 赤字を翌年以降3年間に繰り越せる（純損失の繰越控除）
- 家族への給与（青色事業専従者給与）を経費にできる
65万円控除を受けるための条件
65万円の特別控除を受けるには、次の条件が必要だよ：
- 「事業的規模」であること──アパートなら10室以上、戸建てなら5棟以上が目安
- 複式簿記で帳簿をつけること
- e-Taxで申告するか、電子帳簿保存を行っていること（どちらも行わない場合は55万円控除）
- 期限内に申告すること
逆に、1〜2室だけ貸してる小規模な場合は10万円控除になる。それでも確定申告をちゃんとすれば10万円は引けるから、やらないよりぜんぜんお得だよ。
青色申告を始めるには？
青色申告をするには、最初に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要がある。その年分から適用を受けたい場合は、原則として3月15日まで（新たに不動産所得が生じた年は、業務を開始した日から2ヵ月以内）に提出しないといけない。うっかり忘れると白色申告になっちゃうから要注意。
不動産所得にかかる税金の全体像
所得税・住民税はどのくらいかかる？
不動産所得は給与所得などと合算して「総合課税」として扱われる。つまり、他の所得が多い人ほど税率が上がる仕組み（累進課税──つまり所得が多いほど税率が高くなる方式ということ）になっている。所得税率は5〜45%の7段階、さらに住民税10%が加わる。
たとえばサラリーマンで給与所得が600万円あって、不動産所得が100万円あった場合、700万円の合計所得として税率が決まる。だから不動産投資を始めると「手取りが増えた！」と思いきや、意外と税金も増えてびっくりするケースがよくある。
消費税は関係あるの？
住宅として貸している場合は消費税がかからない（非課税）。でも事務所や店舗として貸している場合は消費税がかかるよ。前々年の課税売上が1,000万円を超えると「消費税の課税事業者」になって申告が必要になるから、規模が大きくなってきたら税理士に相談するのがおすすめ。
相続や贈与との関係
不動産を持っているということは、将来の相続のことも考えておく必要がある。貸している不動産は「貸家」として評価が下がる（自用地より評価額が低くなる）から、相続税の節税にもなると言われているよ。「不動産は節税になる」って聞く理由のひとつはここにあるんだ。ただし相続税の計算はとても複雑なので、専門家（税理士・弁護士）に相談しながら進めるのが安心。
