重説って何？わかりやすく解説

部屋を借りたり家を買ったりするとき、契約の直前に「ではこれから重説を読みます」って言われて、大量の書類をひたすら読み上げられた経験、ない？「何を言ってるのかよくわからないまま終わった…」って人、実はめちゃくちゃ多いんだよ。でも、この「重説」ってやつ、ちゃんと理解しておかないと後でトラブルになることもある、すごく大事なものなんだ。この記事を読めば、重説がなんなのか・なんで必要なのか・どこを特に聞けばいいのかが全部わかるよ。

そう！「重説」は重要事項説明の略で、部屋を借りたり不動産を買ったりする前に、絶対にやらないといけないと法律で決まっている説明のことだよ。「この物件にはこんなルールがあって、こんなリスクがあって、お金はこうかかりますよ」っていう大事なことを、契約前にぜんぶ教えてくれる制度なんだ。

実は、重説を説明できるのは宅地建物取引士（宅建士）という国家資格を持った人だけなんだよ。宅建士は不動産の法律や取引の知識を国が認定した専門家のこと。「ただの不動産屋のスタッフ」じゃなくて、資格者が責任をもって説明しないといけないというルールになってるんだ。だから「宅建士証」というカードを提示してから説明が始まるんだよ。

それはあるある！重説の書類は多いと30ページ以上になることもあるからね。でも、特に押さえておきたいポイントは決まってるよ。「お金のこと」「禁止事項」「解約のルール」の3つを意識して聞くと、あとで「こんなはずじゃなかった！」ってなりにくくなるよ。疑問があればその場で必ず質問しよう。署名してからでは遅いんだ。

基本的には契約後の取り消しはとても難しいんだ。ただ、重説の説明に重大な嘘や説明漏れがあった場合は、法律上「不実告知」や「告知義務違反」として契約を取り消せたり、損害賠償を請求できることもある。だからこそ宅建士はきちんと説明する義務があるし、借りる・買う側も「わかりました」って言う前にしっかり確認することが大事なんだよ。

もうちょっと詳しく

重説は「宅地建物取引業法（宅建業法）」という法律の35条に定められているから、「35条書面」とも呼ばれるよ。この法律は1952年にできて、不動産取引で騙されたり損したりする人を守るために整備されたんだ。昔は口約束だけで家の売買が行われて、「聞いてない！」「知らなかった！」というトラブルが続出したから、「契約前にプロが書面で全部説明しないといけない」というルールができたわけ。賃貸だけじゃなく、土地や建物を「買う」ときにも必ず行われるよ。2022年からはオンラインで行う「IT重説」も一般的になって、Zoomなどのビデオ通話で説明を受けることも増えてきたんだ。形は変わっても、やることはまったく同じ。「契約前に、有資格者が書面を使って大事な情報を全部説明する」という中身は変わらないよ。

⚠️ よくある勘違い

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重説ってそもそも何？基本をおさえよう

「重説」は不動産版の「取扱説明書」

家電製品を買ったとき、箱の中に分厚い取扱説明書が入ってるよね。「こういう使い方はしないでください」「こんなリスクがあります」「保証はこうなってます」って、使う前に全部教えてくれるやつ。重説はまさにそれに近いものだよ。部屋を借りたり家を買ったりする前に、「この物件にはこんな特徴があって、こんなことは禁止で、お金はこうかかりますよ」って、プロが口頭＋書面でしっかり説明してくれる仕組みのことなんだ。

「重説」が義務になった理由

昔の日本では、不動産の売買や賃貸でトラブルが続出していたんだ。たとえば「借りてから騒音がひどいと知った」「ハザードマップで浸水リスクがある場所だった」「退去時に思わぬ高額費用を請求された」みたいなこと。「聞いてない！」という声があまりにも多かったから、国が「契約前に絶対全部説明しなさい」という法律を作ったんだよ。これが宅建業法35条。この法律があるおかげで、借りる・買う側が「知らなかった」という状況が起きにくくなったわけ。

賃貸でも売買でも必ずある

重説は「マンションを買う」みたいな大きな取引だけじゃなく、アパートを借りるときにも必ずあるよ。大学生が初めて一人暮らしをするときの賃貸契約ちんたいけいやくでも、しっかり重説が行われる。不動産取引であれば金額の大小に関係なく、すべての契約で義務づけられているんだ。

重説には何が書いてある？チェックすべき項目

大きく分けると「物件の情報」と「契約の条件」

重説の内容は大きく2種類に分けられるよ。ひとつは「物件そのものに関する情報」、もうひとつは「契約に関するルール」だ。物件情報には、土地や建物の法律上の制限（つまり「その場所でできること・できないことのルール」）や、ライフライン（水道・ガス・電気）の状況、耐震性、近くにある施設などが含まれる。契約情報には、家賃や敷金しききん・礼金れいきんのこと、禁止事項、更新料、解約するときのルールなどが書かれているよ。

特に注目したい項目ベスト3

重説はページが多くて全部を細かく追うのは大変だから、特に重要な3つのポイントを押さえておこう。

• ①お金まわりのこと：敷金しききん・礼金れいきん・管理費・更新料など、入居時と退去時にかかるお金の全容を確認しよう。「敷金しききんは退去時に全額返ってくるの？」「クリーニング代は別途かかるの？」など、疑問はどんどん聞くこと。
• ②禁止事項・制限事項：「ペット不可」「楽器禁止」「喫煙禁止」など、入居後に困ることになる制限がここに書かれているよ。見落とすと後で大問題になる。
• ③解約・更新のルール：「いつまでに退去の連絡が必要か」「短期解約ペナルティはあるか」「更新しない場合はどうなるか」など、将来の出口に関わる大事な情報がここにある。

「告知事項」は特に要注意

重説の中に「告知事項」というコーナーがあることが多いよ。これは「この物件には特別に知らせておかなければならないことがあります」という欄。過去に事故や事件があった物件（いわゆる「事故物件」）や、近くに嫌悪施設（ゴミ処理場や騒音の出る施設など）がある場合に書かれることが多い。特に気になる人はここを重点的に確認しよう。

重説は「いつ・どこで・誰が」やるの？

タイミングは「契約書にサインする前」

重説は必ず「契約書にサインする前」に行われるよ。これは法律で決まっているんだ。順番は①重説→②内容確認・質疑応答→③納得したら契約書へサイン、という流れ。逆はありえないし、もし「先に契約書に署名してから重説しますね」と言われたら、それは法律違反になるから注意して。

説明できるのは「宅建士」だけ

さっきも触れたけど、重説を説明できるのは「宅地建物取引士（宅建士）」という国家資格を持った人だけなんだ。宅建士の試験は毎年20万人以上が受験する難関資格で、合格率は約15〜17%程度。不動産の法律・税金・契約の知識が問われるテストだよ。その専門家が「記名・押印した書面」を使って説明するから信頼性があるわけ。説明が始まる前に、宅建士は必ず「宅地建物取引士証」というカードを見せてくれる。これが「私は有資格者ですよ」という証明なんだ。

今は「IT重説」でオンラインでも受けられる

2022年以降、すべての不動産取引でIT重説（オンライン重説）が認められるようになったよ。ZoomやTeamsのようなビデオ通話を使って、自宅にいながら重説を受けることができるんだ。ただし、書類はあらかじめ郵送かデータで送ってもらう必要があるし、映像と音声が途切れないネット環境が必要。やることは対面と全く同じだから、「オンラインだから適当でいい」ということはないよ。

重説を受けるとき、こう動けば失敗しない

事前に書類を送ってもらってチェックしておく

不動産会社に頼めば、重説の書類を事前に送ってもらえることが多いよ。当日その場で初めて見るのと、事前に読んできたのとでは理解の深さが全然違う。事前に読んでおくと「ここが気になる」「この言葉の意味がわからない」というポイントを事前に整理できるから、当日の質問がスムーズになるんだ。不動産用語はわかりにくいものが多いから、事前に調べておくとなおいい。

「わかりました」は理解してから言う

重説の説明中、「わかりましたか？」と聞かれると、なんとなく「はい」って言いたくなるよね。でも、わからないまま「はい」と言って署名するのは危険なんだ。重説にサインするということは「この内容の説明を受けて理解しました」という意思表示になる。あとで「聞いてない」は通りにくくなるよ。「ちょっとここがわからないんですが」と正直に言って、しっかり理解してからサインしよう。宅建士も説明が仕事だから、遠慮なく質問していいんだよ。

録音・メモもOK

重説は内容が多くて、その場では全部覚えられないのが普通。許可を取った上で録音したり、重要なポイントをメモしたりするのは全然アリだよ。「後で確認したいのでメモしてもいいですか？」って聞けば、ほとんどの場合OKしてもらえる。あとで「あれはどういうことだったっけ？」となったときにメモや録音があると、自分で確認できるから安心だよ。

こんなときどうする？重説のトラブルQ&A

Q. 重説と違うことを言われて契約してしまった場合は？

重説の内容と実際が違っていた場合（たとえば「説明では管理費なしと言ったのに請求された」など）、それは宅建業法違反になる可能性があるよ。「不実告知」といって、つまり「嘘の説明をすること」は法律で禁じられているんだ。この場合、不動産会社に対して説明を求めたり、最悪の場合は弁護士や消費者センターに相談することができる。まずは書面やメモをもとに「説明内容と違います」と伝えてみよう。

Q. 重説を受けずに契約させようとされたら？

「重説は省略でいいですよね？」「口頭で説明したからいいですよ」なんて言う業者がいたら、それは完全にアウト。重説は法律上の義務だから、省略することは許されない。そういう業者とは取引しないのが賢明だし、「重説をちゃんとしてください」と要求する権利があるよ。もし業者が応じない場合は、都道府県の宅建業免許担当部署や国土交通省に通報することもできる。

Q. 重説の内容が多すぎて全部聞けなかったら？

重説を途中で終わらせたり、ページを飛ばして説明することは本来はダメなんだ。でも実際には「時間がないから」と駆け足になることも。もし「ここをもう一度説明してほしい」「この部分をもっと詳しく教えて」と思ったら、遠慮なく言おう。説明を求める権利はこちら側にある。当日に全部消化できなかった場合は、別途質問の機会を設けてもらうよう依頼してみて。特に不安なポイントだけでも必ず確認することが大切だよ。