固定資産税って何？わかりやすく解説

親が家を持ってたり、親戚が田んぼを持ってたりすると「税金を払わなきゃ…」という話を聞いたことありませんか？毎年のように払う必要がある「固定資産税こていしさんぜい」って、実はけっこう大きな金額なんです。でも「何のために払うのか」「どうやって計算してるのか」がよく分からない人も多いはず。この記事を読めば、固定資産税こていしさんぜいが何なのか、なぜ払う必要があるのかがすっきりわかるようになりますよ。

いい質問だね。固定資産税こていしさんぜいっていうのは、土地とか建物とか、ずっと同じ場所にある資産に対して毎年払う税金のことだよ。つまり、持ってるだけでお金がかかっちゃう税金なんだ。

いい質問！土地や建物って、社会全体で守られてるんだ。道路の修理とか、警察や消防のサービスとか、いろんなことに税金が使われてる。だから資産を持ってる人が社会を支えるという考え方から、この税金があるんだよ。

その税金の額を決めてるのは、市町村の役所なんだ。土地と建物の固定資産税こていしさんぜい評価額（つまり、役所が決めた「この土地や建物の価値はいくらか」という評価額）に対して、決まった割合で税金を計算する。毎年1月1日の時点で持ってる人が払う義務があるんだ。

その通り！あと忘れちゃいけない大事なポイントがあってね、この税金はどこの役所に払うかで額が変わることもあるんだ。都会と田舎では土地の値段が違うからね。

もうちょっと詳しく

固定資産税こていしさんぜいを理解するには、「なぜ日本にはこの税金があるのか」という背景を知ることが大事です。土地や建物を持ってる人は、その資産から利益を得られる可能性があります。たとえば、持ってる家を誰かに貸せばお金が入ってくるし、土地を売れば大きな収入になります。社会はそういう資産を持ってる人が、社会全体に対して責任を果たすべきだと考えているわけです。だから、持ってるだけで税金がかかる。これはけっこう大事な考え方で、収入の多い少ないに関係なく、資産を持ってる人が払う義務があるんです。毎年1月1日に「あなたがこの土地を持ってます」という証拠がないと払わなくていいので、その日までに売却したら、その年の税金は払わなくていいということになります。

⚠️ よくある勘違い

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固定資産税こていしさんぜいは「資産を持ってる人が社会を支える」という仕組み

固定資産税こていしさんぜいの一番大事な考え方を説明していきますね。この税金が存在する根本的な理由は、「資産がある人は社会に対して責任を持つべき」という哲学にあるんです。

土地や建物は社会の中で守られている

あなたが持ってる土地があるとしましょう。その土地は、ちょっと考えると社会全体で守られてることに気づきますか？たとえば、その土地の近くの道路は市役所が修理してくれます。火事が起きたら消防車がすぐに来てくれます。泥棒に入られたら警察が対応してくれます。つまり、いろんなインフラ（つまり、誰もが使う基礎となるシステムのこと）や行政サービスが、その土地を守ってるんです。だから、そういう恩恵を受けてる人は、社会に対して「ありがとう」という形でお金を払わなきゃいけない。それが固定資産税こていしさんぜいの考え方なんですよ。

もう一つの側面があります。土地や建物を持ってる人は、それをビジネスに使ったり、将来売却したりして利益を得る可能性がある人たちです。収入がない人は所得税しょとくぜいを払わなくていいように、土地を持ってて利益を得る可能性がある人は、その価値に対して税金を払うべきだという理屈ですね。

「資産がある人が支える」という仕組みの公平性

ここで大事なポイントがあります。固定資産税こていしさんぜいは「収入がいくらか」に関係なく、「何を持ってるか」で決まるんです。これって、ちょっと変だと思いませんか？たとえば、すごく高い家に住んでるけど、実は無職の人がいるとします。その人も固定資産税こていしさんぜいを払わなきゃいけない。逆に、毎月100万円稼いでるけど、アパート暮らしで土地も家も持ってない人は、固定資産税こていしさんぜいを一円も払わなくていいんです。

これは「資産に対する税金」と「収入に対する税金」を分けて考えるための工夫なんです。所得税しょとくぜいは「どれだけ稼いだか」で決まる。固定資産税こていしさんぜいは「どんな資産を持ってるか」で決まる。この二つの税金が合わさることで、社会全体がバランスよく支えられるという計算なんですよ。だから、親が「家を買うのは大変だ」とぼやいてるのは、ローンの支払いだけじゃなくて、この固定資産税こていしさんぜいが毎年かかることも含まれてるんです。

固定資産税こていしさんぜいの金額はどうやって計算されるのか

実際のところ「いくら払わなきゃいけないか」は、役所がどう判断するかで大きく変わります。その仕組みを知ることが、固定資産税こていしさんぜいを理解する最大のポイントなんです。

固定資産税こていしさんぜい評価額が金額を決める

固定資産税こていしさんぜいの額を決める時に一番大事なのが「固定資産税こていしさんぜい評価額」です。つまり、役所が「この土地や建物の価値はいくらか」と評価した金額のことですね。この評価額に対して、市町村が決めた税率（つまり、どのくらいの割合で税金をかけるか）をかけることで、払う税金の額が決まります。

公式で言うと「固定資産税こていしさんぜい ＝ 固定資産税こていしさんぜい評価額 × 税率」です。税率は市町村によって違いますが、だいたい1.4パーセント程度が目安になります。つまり、土地と建物が合わせて1000万円の価値があると評価されたら、1000万円の1.4パーセントで14万円。毎年この14万円を払い続けることになるわけです。

固定資産税こていしさんぜい評価額はどうやって決まるのか

ここからが実は複雑なんですが、固定資産税こていしさんぜい評価額は市場価格（つまり、その土地が実際に売買される時の価格）とは別に計算されるんです。役所は3年ごとに、全ての土地と建物を調査して「この土地はいくらの価値があるか」と決め直します。これを「評価替え」と呼びます。

土地の場合、何を基準に価値を判断するのかというと、「場所」が一番大事です。同じ100平方メートルの土地でも、駅の近くと山奥では価値が全然違いますよね。駅から徒歩3分の土地なら、すごく高く評価されます。逆に、駅から1時間かかるような場所なら、安く評価される。都会の土地は高いし、田舎の土地は安い。これが固定資産税こていしさんぜいの額に直結するわけです。

建物の場合は、「築年数」と「建物の質」が重要です。新しく建てた家は評価額が高いですが、毎年1パーセント程度の率で下がっていきます。30年くらい経つと、建物の価値ってほぼゼロに近くなっちゃうんです。だから、古い家に住んでる人は固定資産税こていしさんぜいが安くなる。でも土地の価値は建物の築年数に関係なく評価されるので、いくら古い家でも、その土地が高い価値があるエリアなら、税金は高いままなんですよ。

固定資産税こていしさんぜいの対象になる資産と対象にならない資産

ここで知っておくべき大事なことがあります。「全ての資産に固定資産税こていしさんぜいがかかるわけじゃない」ということです。何にかかるのか、何にかからないのか、その線引きを理解することが重要なんです。

固定資産税こていしさんぜいがかかる資産

固定資産税こていしさんぜいがかかるのは、基本的に「土地」「建物」「償却資産」という3種類です。このうち、普通の人が気になるのは土地と建物ですね。あなたが家を買ったら、その家の建物部分と、その下の土地部分、両方に固定資産税こていしさんぜいがかかります。

償却資産というのは、事業をやってる人が使う機械や器具のことです。たとえば、工場を持ってる人がその工場の中に大きな機械を置いてたら、その機械にも固定資産税こていしさんぜいがかかるんです。でも、これは事業をやってない人には関係ないので、今は気にしなくていいでしょう。

固定資産税こていしさんぜいがかからない資産

一方、固定資産税こていしさんぜいがかからない資産もあります。一番大事なのは「動く資産」です。車を持ってても、固定資産税こていしさんぜいはかかりません。代わりに自動車税という別の税金がかかります。株とか貯金とか、銀行口座のお金にも固定資産税こていしさんぜいはかかりません。

ほかにも、国や都道府県、市町村が所有する土地や建物には固定資産税こていしさんぜいがかかりません。だから、学校の校舎とか、公園とか、役所の建物には税金がかからないんです。これは「公共のためのものだから」という理由ですね。

また、宗教法人が持ってる神社とか寺院とか、学校法人が持ってる学校とか、そういった「公益性がある」と判断される建物にも、固定資産税こていしさんぜいが免除されることがあります。

1月1日を基準にした「誰が払うか」の決め方

固定資産税こていしさんぜいを理解する時に、ものすごく大事なルールがあります。それが「1月1日基準」です。このルールを知らないと、ちょっと困ったことが起きるかもしれません。

1月1日が「納税義務者」を決める日

固定資産税こていしさんぜいは毎年1月1日の時点で、その土地や建物を所有してる人が払う義務が発生します。つまり、12月31日には持ってて、1月1日には売ってしまった人は、その年の固定資産税こていしさんぜいを払わなきゃいけないんです。逆に、12月31日には持ってなくて、1月2日に買った人は、その年は払う義務がないんです。

これって、実は家を買う時とか売る時に、けっこう重要になります。親父が「家を買うなら1月2日以降がいい」とか言ってるのは、こういう理由があるんですよ。1月1日に買うと、その年の固定資産税こていしさんぜいを全部払わなきゃいけないけど、1月2日に買えば、その税金を払わずに済むから。

途中で所有者が変わった場合

では、1月15日に土地を買った場合はどうなるのか。その年の固定資産税こていしさんぜいの支払い義務は、1月1日の時点での所有者にあります。だから、売った人が払わなきゃいけない。でも実際には、買った人と売った人で相談して、「あなたがこの時期に買ったんだから、固定資産税こていしさんぜいのこの部分は払ってね」と費用を調整することが多いんです。これを「固定資産税こていしさんぜいの精算」と呼びます。

ただし、これは売買契約の中での取り決めなので、役所は関係ないです。役所からは1月1日の所有者にだけ納税通知書が届きます。

固定資産税こていしさんぜいで覚えておくべき実践的なこと

最後に、実際に生活する時に知っておくと役立つ固定資産税こていしさんぜいの知識をまとめておきます。これを知ってると、親の話が理解しやすくなるはずですよ。

毎年春に届く納税通知書

固定資産税こていしさんぜいを持ってる人は、毎年4月ころに市役所から「納税通知書」という書類が届きます。そこに「あなたの土地や建物の評価額はいくらで、固定資産税こていしさんぜいはいくらですよ」と書いてあります。普通は4回に分けて払うルールになってて（3月、6月、9月、12月）、それぞれの期限までに役所に払うんです。

評価替えで金額が変わる

3年ごとに「評価替え」があるので、時々固定資産税こていしさんぜいの金額が変わります。土地の価格が上がったエリアだと、税金も増えちゃう。逆に、人口が減ってるエリアだと、評価額が下がって税金が安くなることもあります。

控除こうじょや免除の制度もある

新しく家を建てた場合とか、一定の条件を満たす場合は、固定資産税こていしさんぜいが安くなる制度があります。たとえば、新築の家なら3年間、税金が半額になることもあります。また、障害者が使う家とか、空き家になってる家とか、状況によっていろいろな制度があるんです。