IRRって何？わかりやすく解説

お小遣いで株を買うとか、お店を開くとか、何かにお金を使って利益を得たいことってあるよね。そんなとき「このお金、本当に増えるのかな？」「どの投資が一番いいのかな？」って悩むでしょ？そういうときに使う「IRR」という道具があるんだ。この記事を読めば、投資家たちがどうやってお金を増やすプロジェクトを選んでるのか、その秘密がわかるよ。

IRRっていうのは「投資したお金が、毎年何％増えるのか」という成長率のことだよ。つまり、あなたが100万円投資したときに、それが毎年どのくらいの割合でプラスになるのかを表す数字ってわけ。

そう、イメージとしてはそれに近いんだ。銀行の定期預金が年1%の利息ってことは、100万円が毎年1万円増えるでしょ。それと同じように、投資でも「毎年何%の利益が出るのか」を計算するのがIRRなんだ。ただし、銀行と違って投資は初期費用が大きく、後からも何度もお金が必要になることが多いから、計算がちょっと複雑なんだよ。

良い質問だね。IRRを計算するには、投資のすべてのキャッシュフロー——つまりお金の出入り——を考える必要があるんだ。いついくら出て、いついくら入ってくるのか、それをぜんぶ一つの式に入れて計算する。だから電卓じゃ無理で、コンピュータを使わないといけないんだよ。

それがIRRの最大の価値だね。複数の投資の中から、どれが一番儲かるのか、どれが一番お得なのかを、フェアに比較するためなんだ。たとえば、1年で100万円利益が出るプロジェクトと、5年かけて500万円利益が出るプロジェクト、どっちが良いと思う？直感だと500万円の方が多く見えるけど、IRRで計算すると、実は短期間で利益が出る方が価値が高かったりするんだ。

もうちょっと詳しく

IRRの本当の名前は「内部収益率」といいます。つまり、投資の中からどのくらいの利益が生まれるのかを、年間の割合で表したものなんです。たとえば、友だちが「お店を開くのに500万円必要で、毎年100万円の利益が5年間出ます」って言ったら、一見すると500万円の投資で500万円の利益だから元が取れるように見えますよね。でも、IRRで計算すると、このお店の成長率は年3.7%くらいなんです。一方、別の投資で年15%の成長率があれば、そっちの方が断然お得だってわかるわけ。このように、お金と時間の関係を考えて、正しく比較するための道具がIRRなんです。

⚠️ よくある勘違い

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IRRってそもそも何？基本をおさえよう

投資の利益率を計算する方法

あなたが100万円で何かビジネスを始めたとします。1年目は20万円の利益が出て、2年目は30万円、3年目は40万円が出たとしましょう。合計90万円の利益ですね。でも、これを「100万円投資して90万円の利益が出た」って言うだけだと、本当にお得かどうかわかんないじゃん。だって、銀行に100万円預けて年1%の利息が出れば、3年で3万円増えるわけだし。だから投資の世界では「毎年の成長率は何%か」って言い方をするんです。これが年率って奴。年率で計算すると、上のビジネスは毎年大体25%くらい成長してるってことがわかります。

なぜ「毎年の成長率」が大事なのか

想像してみてください。お母さんが「月給30万円の会社Aと月給28万円の会社B、どっちがいいと思う？」って聞いたら、誰でも会社Aを選ぶでしょ。でも、会社Aは給料が上がりにくくて、10年働いても月給35万円くらい。会社Bは毎年昇給がいいから、10年後は月給50万円になるかもしれない。そしたら長期的には会社Bの方がお得じゃんって話になる。投資も同じなんだ。今の数字だけじゃなくて、「毎年どのくらい成長するのか」「長い目で見てどうなるのか」が大事なわけ。だからIRRという「年間の成長率」を計算して、複数の投資を公平に比較するんです。

IRRが存在する理由

ここで大事な質問が出てくるよ。「毎年の成長率」ってどうやって計算するの？ってね。単純に「利益を年数で割ればいいじゃん」って思うかもしれないけど、そんな簡単じゃないんです。なぜかというと、投資では初期費用だけじゃなくて、後からもお金が出たり入ったりするから。たとえば、太陽光パネルを屋根に付けるとき、最初に100万円かかって、毎年20万円の電気代が削減される。でも、5年後にパネルの修理で10万円必要とか、10年後に取り替えで50万円かかるとか、いろんなお金の動きがあるわけ。そういう複雑な状況の中で「実際の利益率は何%か」を正確に出すために、IRRという計算方法が必要になるんです。

NPVとIRR——何が違うの？

NPVって何？

IRRについて勉強してると「NPV」という言葉も出てくるんだ。NPVは「Net Present Value」の略で、日本語では正味現在価値って言うんです。つまり「投資でどのくらいの利益が出るのか」を、今のお金の価値に直して計算したもの。「現在価値」ってのは「今のお金」という意味だよ。

NPVはいくら儲かるか、IRRは何%儲かるか

ここが大事な違いなんです。NPVは「100万円投資したら、最終的に50万円得できます」という「金額」の答えが出ます。一方、IRRは「100万円投資したら、毎年5%の利益が出ます」という「割合」の答えが出るんです。例えば、友だちがAさんに「10万円貸すと、毎年1万円返してもらえます」と言い、Bさんに「50万円貸すと、毎年4万円返してもらえます」と言ったとします。NPVで考えると、Bさんからの方がいっぱいお金が入ってくるように見える。でもIRRで考えると、Aさんは年10%、Bさんは年8%の利益率だから、Aさんの方が効率がいいってわけ。どっちを重視するかは状況によって違うけど、投資家たちはIRRを重視することが多いんです。理由は「限られたお金をどう使うのが最も効率的か」って判断したいから。

どっちを使い分ければいいのか

NPVとIRR、どっちが正しいってわけじゃなくて、目的が違うんです。NPVは「この投資でいくら儲かるのか」という「絶対的な利益」を知りたいときに使う。一方、IRRは「複数の投資の中で、どの方法が一番効率がいいのか」を比較したいときに使うんです。実際には、両方を一緒に考える人がほとんど。NPVで「利益が出るのか」を確認して、IRRで「他の投資と比べてどうなのか」をチェックするんだよ。

実際の投資の世界では、IRRがどう使われてる？

企業が新しいプロジェクトを選ぶとき

社長が会社の経営会議をやってるシーンを想像してみてください。営業部が「新しい商品を開発するのに2000万円かかりますが、毎年500万円の利益が出ます」って提案してる。同じく企画部が「工場を自動化するのに3000万円かかりますが、毎年700万円の利益が出ます」って提案してる。単純に見ると、企画部の方が儲かるように見える。でも、商品開発は急成長が期待できて、工場自動化は安定してるけど成長が遅い。そういうときにIRRで計算すると、商品開発は年25%で成長する、工場自動化は年23%で成長する、って感じで、より正確な比較ができるんです。

銀行や投資家が融資を判断するとき

あなたが銀行でお金を借りたいとしましょう。銀行は「あなたのビジネスで毎年何%の利益が出るのか」を知りたいんです。なぜなら、銀行だって利息をもらわないといけないから。「あ、このビジネスは毎年15%の利益が出るんだ。なら利息を年5%にしてもお客さんは年10%の利益が残る。これなら安全だな」って判断するわけ。IRRが低いビジネスだと「あ、毎年2%の利益しか出ないんだ。利息を払ったら赤字になっちゃう。これは貸すのが危険だな」ってなって、お金を貸してくれなくなるんですよ。

不動産投資の判断材料

アパート経営をしてるお父さんがいるとします。アパートを買うのに5000万円かかって、毎月30万円の家賃が入る。でも、固定資産税こていしさんぜいに年100万円、修繕費に年200万円かかる。そしたら実質の利益は月30万円 × 12ヶ月 – 年300万円 = 年60万円。5000万円投資して年60万円だから、利益率は年1.2%。銀行の定期預金の方がいいじゃん、ってなる。でも、不動産は値段が上がることもあるし、ローンで買えば自分のお金は実は1000万円だけかもしれない。そうなるとIRRは5%くらいになるかもしれない。つまり、IRRで計算すれば「実際のところ、このアパート経営は投資として価値があるのか」がわかるんですよ。

IRRはどうやって計算するのか——考え方を理解しよう

簡単な例で理解する

1000万円を3年のプロジェクトに投資して、1年目に200万円、2年目に400万円、3年目に500万円が返ってくるとしましょう。これで元が取れてるように見えるけど、本当の成長率は何%なのか。ここがIRRの出番です。

IRRを計算するときは「この投資で毎年何%で成長したら、最終的に返ってくるお金の金額が合うか」って逆算するんです。つまり、年5%で成長すれば合うのか、年10%なら合うのか、年3%なら合うのか、ってコンピュータが試し試し計算していくんだ。最後に「あ、これが毎年の成長率だ」って数字が出てくる。その数字がIRRなんです。

コンピュータなしでは計算できない理由

昔は電卓で計算しようとしてた人たちがいたんだけど、ほぼ不可能に近いんだ。なぜかというと、複雑な方程式を解く必要があるから。高校数学の「方程式を解く」みたいなもんだけど、IRRの場合は数字が複数あって、順序も関係してるから、手計算ではムリゲー。だから、今はExcelとか専門のソフトウェアで計算してる。Excelの場合は「=IRR()」って関数を使うだけで、勝手に計算してくれるんですよ。すごい便利な世の中になったもんだ。

完璧な答えを求める必要はない

IRRを計算するときは「正確に何%」っていうより「だいたい何%くらい」で十分なことがほとんどなんです。たとえば、IRRが18.5%なのか18.7%なのか、その差はビジネス判断にはほぼ影響しないでしょ。だから「年18%くらいの利益率が出るプロジェクトだ」くらいの精度があれば、投資の判断には十分なんだ。

IRRを使うときの注意点と落とし穴

IRRが高い = 良い投資 ではない

これが一番勘違いされることなんですよ。「年50%の利益率が出るプロジェクト」って聞くと、すごく魅力的に聞こえるでしょ。でも、危ない可能性が高いんです。例えば、ギャンブルで「勝ったら1000万円、でも確率は2%」とか、詐欺案件で「月100%の利益保証」とか、そういう話はIRRが高く見えるけど、実現する可能性がほぼゼロなんだ。逆に「年3%の利益」って聞くと地味だけど、銀行預金みたいに確実に実現する可能性が高い。だから、IRRだけじゃなくて「リスク」「実現可能性」「時間がかかるか」なんかも一緒に考えないといけないんです。

時間の価値を忘れちゃいけない

IRRは「毎年何%」って計算してるから、時間を考慮してるんだ。でも、使う側が時間を無視しちゃう人が多い。例えば「10年後にIRR20%で1000万円になるプロジェクト」と「今すぐ現金で500万円くれるプロジェクト」だったら、どっちが良い？IRRだけ見ると前者の方が良さそうだけど、10年間待つ間に、その500万円を別の投資に使えたかもしれないよね。だから、時間軸も一緒に考える必要があるんです。

キャッシュフローが複雑だと計算が狂う

IRRの計算ってのは「お金の出入りがちゃんと把握されてる」っていう前提で成り立ってるんです。でも、実際のビジネスではお金の流れが予測と違うことがよくある。たとえば、「毎年100万円の利益が出る」って言ってたけど、景気が悪くなって50万円しか出なくなった、とか。そしたら、もともと計算したIRRは当てにならなくなるんですよ。だから、IRRが高いからって安心するんじゃなくて「うまくいかなかったときはどうなるか」も考えておく必要があるんです。

複数のIRRが出現する場合がある

珍しいケースだけど、キャッシュフローのパターンによっては「IRRが2つ以上出る」ってことがあるんです。つまり、計算式が複数の答えを持つ場合がある。そういうときは、一番低い数字を採用するとか、専門家に相談するとか、工夫が必要なんだ。だから「IRRを計算すれば終わり」じゃなくて、その結果が本当に意味があるのか、確認する癖をつけておくといいよ。