貸家って何？わかりやすく解説

家を借りるときって、契約書とか難しい言葉がいっぱい出てくるよね。「貸家」って言葉も、不動産屋さんのチラシでよく見かけるけど、「借家」とか「賃貸」とどう違うのかよくわからない…って思ったことありませんか？実は、貸家について知ることは、将来引っ越しするときや、親の家計管理を理解するときにすごく役立つんです。この記事を読めば、貸家がどういうシステムなのか、所有者と借り手がどういう関係なのか、すっきりわかっちゃいますよ。

いい質問だね。貸家っていうのはね、「家の所有者が、他の人に家を貸して、家賃をもらう」という契約関係の家のことを言うんだよ。つまり、その家の所有者と、そこに住む人が別の人ってわけ。君たちが「賃貸（ちんたい）」って言葉を聞いたことあるかな？あれと同じ意味なんだ。

そう！呼び方がいろいろあるんだ。貸家、借家、賃貸住宅、賃貸物件…全部同じ意味で使われてるよ。ちょっと違うのは、不動産屋さんが使う言葉として、「貸家」は特に一戸建てを貸す場合をちょっと強調するときに使うことがあるってくらい。でもほぼ同じ意味だと思って大丈夫。

いい質問だね。日本には借地借家法という法律があって、借り手（家を借りてる人）の権利をちゃんと守ることになってるんだ。だから所有者が気まぐれで追い出すことはできないわけ。契約で決めた期間は安心して住めるんだよ。ただし、家賃を払わないとか、契約違反があると話は別だけどね。

そう！所有者がお金を受け取るからね。毎月借り手から家賃をもらうってわけ。その家賃が所有者の収入になるんだ。家を建てるのには大きなお金がかかるけど、その投資を回収するために家を貸してるんだよ。つまり、お金を貸して利息をもらうのと同じような感じでね、家を貸して家賃をもらうってわけさ。

もうちょっと詳しく

貸家のシステムを簡単に言うと、所有者と借り手が「家を貸す・借りる」という契約を結ぶ関係だね。所有者は家を所有しているけど、自分では住まずに他人に貸すことで家賃収入を得る。借り手は毎月家賃を払うことで、その家に住む権利を得るわけ。どちらにとってもメリットがあるんだ。所有者は資産を活用して収入を得られるし、借り手は自分で家を買わなくても住む場所が手に入る。ただし借り手も所有者も、契約で決めたルールを守る必要があるんだよ。

⚠️ よくある勘違い

[toc]

貸家と持ち家の違いって何？

家に関する契約には大きく2つのパターンがあるんだ。1つは貸家で、もう1つが持ち家（マイホーム）だね。この2つの違いを理解することが、貸家を理解する第一歩なんだよ。

所有権の違い

持ち家と貸家の最大の違いは、家の所有権が誰にあるかってことなんだ。持ち家は、その家に住んでる人が「この家は自分のもの」っていう権利を持ってる。だから家を好きに改装したり、売ったり、子どもに譲ったりできるんだよ。

一方、貸家は所有者が別にいるから、借り手は「この家を借りて使う権利」を持ってるだけなんだ。だから勝手に壁を壊すとか、大きな改装をするなんてできない。あくまで「貸してもらってる」という関係だからね。何か修理が必要になったら、所有者（大家さんと呼ぶこともある）に言って、大家さんが直すんだ。

お金のかかり方の違い

持ち家を買うときは、すごく大きなお金がかかるんだ。家の値段そのものもあるし、その家を建てるための借金（ローン）も組むしね。でも一度払い終わったら、その家はずっと自分のものになる。ただし毎年の固定資産税こていしさんぜいとか、家の修理代とかは自分で払わなきゃいけないんだ。

貸家は毎月の家賃を払うだけでいいんだよ。最初に大金を用意する必要はないんだ。ただし払い続けている限りは「借りてる」だけで、いずれ引っ越すことになる。その代わり、年数が経って家が古くなっても自分で修理する必要がない。大家さんが責任を持って修理してくれるんだ。

自由度の違い

持ち家だったら、その家で過ごす方法は自分たちの自由だね。部屋のレイアウトを変えたり、壁紙を貼り替えたり、庭に池を作ったり…好きなようにできるんだ。でも貸家は違う。契約で決まったルールを守って住まなくちゃいけないんだよ。多くの場合、退去するときは「借りた時の状態に戻す」っていうルールがあるんだ。つまり、いろいろな改装をする場合は大家さんの許可が必要ってわけさ。

また、持ち家は「この家に何年住もうが自分の自由」だけど、貸家は「賃貸契約ちんたいけいやくの期間が決まってる」ことが多いんだ。だいたい2年とか3年で契約を更新するしくみになってるんだね。その時に家賃が上がったり、大家さんが「この家は自分で住みたい」って言って契約を終わらせることだってあるんだ。

貸家の契約ってどういう仕組み？

貸家に住むには、所有者（大家さん）と「賃貸契約ちんたいけいやく」という約束を交わす必要があるんだ。これはすごく大事なんだよ。この契約があるから、借り手も所有者も安心できるんだからね。契約の内容を知っておくと、トラブルを避けられるんだ。

賃貸契約ちんたいけいやくって何を決めるの？

賃貸契約ちんたいけいやくでは、所有者と借り手の間でいろんなことを決めるんだ。例えば、毎月の家賃がいくらなのか。何年ごとに契約を更新するのか。ペットを飼ってもいいのか。壊れたところは誰が直すのか…こういうことが全部契約書に書いてあるんだよ。

ざっくり言うと、契約書っていうのは「所有者と借り手が約束したルール」を紙に書いたものだと思えばいい。野球で試合が始まる前にルールを確認するのと同じで、家を貸す・借りる前にルールを確認しておこうってわけだね。このルール（契約内容）を知ってないと、後になってトラブルになることもあるんだ。だから、家を借りるときは契約書をちゃんと読んで、わからないところは質問するべきなんだよ。

大事な契約条件

賃貸契約ちんたいけいやくでよく出てくる大事な項目があるんだ。

1つ目は「家賃」だね。毎月いくら払うのか、いつまでに払うのか、遅れたらどうなるのか…これらが決まるんだ。

2つ目は「敷金しききん（しききん）」と「礼金れいきん（れいきん）」。敷金しききんっていうのは、もし借り手が家を傷つけたり、家賃を払わなかったりした場合に備えて、最初にもらうお金なんだ。日本での習慣でね。引っ越すときに問題がなかったら、その敷金しききんは返してもらえるんだよ。礼金れいきんは借り手が所有者に「家を貸してくれてありがとう」っていう気持ちで払うお金だね。これは戻ってこないんだ。

3つ目は「契約期間」。つまり「この家を何年間借りるのか」ってことだね。普通は2年ごとに契約を更新するんだ。更新時に家賃が上がったり、大家さんが「もう貸さない」って言ったりすることもあるんだよ。

4つ目は「退去（たいきょ）」の条件。つまり「引っ越すときのルール」だね。借り手が引っ越すときは、家を借りた時の状態に戻さないといけないことが多いんだ。これを「原状回復」って言うんだ。もし壊してしまったら自分で直さなきゃいけないんだよ。

借地借家法って何？

さっき出てきた「借地借家法」という法律について、もうちょっと詳しく説明しようね。これは借り手を守るための法律なんだ。

日本では、家を借りてる人のほうが、家を貸してる人よりも立場が弱いと考えられてるんだ。だからこそ、借り手の権利をちゃんと守ろうっていう法律があるんだよ。

例えば、もし大家さんが「来月から出てってくれ」と言ったとしても、正当な理由がないと出て行く必要はないんだ。また、大家さんが家賃の値上げを一方的に宣言しても、それがすごく高い金額だったら裁判で調整してもらえたりするんだよ。こういう「借り手を守るルール」が借地借家法に書いてあるんだ。

貸家に住むメリットとデメリット

貸家に住むことには、いいところもあれば、不便なところもあるんだ。持ち家と比べながら、その良い点と悪い点を理解しておくと、大人になって家選びをするときに役立つんだよ。

貸家のメリット

まず第一に、最初にかかるお金が少ないんだ。家を買おうと思ったら、数千万円の借金をしなきゃいけないけど、家を借りるなら敷金しききんと礼金れいきん、あとは引っ越し代くらいで済むんだよ。これって本当に大きなメリットだと思わない？

2つ目は、引っ越しが自由だってことだね。「この街がイヤになった」「職場が変わった」「家族が増えたからもっと広い家がいい」って思ったら、契約期間が終わったら引っ越せるんだ。持ち家だと「売る」っていう大変なプロセスを経なきゃいけないけど、貸家なら新しい場所を探して引っ越すだけでいいんだよ。

3つ目は、修理や維持管理の心配が少ないってこと。屋根が壊れちゃった、壁にヒビが入った…こういう大きな修理は大家さんが責任を持ってやってくれるんだ。借り手は「直してください」って言うだけでいいんだよ。持ち家だったら、こういう修理代を全部自分で払わなきゃいけないんだ。

4つ目は、ローンの心配がないってこと。持ち家だと何十年もかけてローンを払い続けなきゃいけないけど、貸家は契約期間中は毎月の家賃を払うだけなんだよ。その方が気楽だって人も多いんだ。

貸家のデメリット

でも、いいところばっかりじゃないんだ。貸家には不便な側面もあるんだよ。

まず、家がずっと自分のものにはならないってことだね。どんなに長く住んでも、家賃を払い続けている限りはあくまで「借りてる」状態なんだ。つまり、何十年家賃を払っても、その家は自分のものにはならないんだよ。持ち家なら、ローンを払い終わったら「この家は自分のもの」っていう満足感があるけど、貸家にはそれがないんだ。

2つ目は、家賃が上がる可能性があるってこと。契約を更新するときに、大家さんが「家賃を上げたい」と言うことがあるんだ。もちろん無茶な値上げはできないんだけど、相場に合わせて少しずつ上がることはあるんだよ。持ち家なら家賃という概念がないから、このカテゴリーはずっと変わらないんだ。

3つ目は、自由度が低いってこと。壁に穴を開けて棚を取り付けたい、あの部屋の壁紙を貼り替えたい…こういったことも大家さんの許可がいるんだ。自分の好みに合わせて自由に改装できないんだよ。

4つ目は、契約が終わったら引っ越さなきゃいけない可能性があるってことだね。「この家が好きだから、ずっと住みたい」って思ってても、大家さんが「売却したい」とか「自分で住みたい」って言ったら、契約を更新できないこともあるんだ。そしたら新しい家を探さなきゃいけなくなるんだよ。

貸家と関連する大事な概念

貸家について理解を深めるために、関連する概念もいくつか押さえておくといいんだ。親が家探しをしてるのを見たり、友達の親と話したりするときに、こういう言葉が出てくることもあるかもしれないからね。

分譲と賃貸の違い

不動産屋さんの看板とか、インターネットで物件を探すときに「分譲」と「賃貸」っていう言葉を目にすることがあるんだ。これって何が違うと思う？

「分譲」っていうのは、その不動産を「売る」ってことなんだ。つまり持ち家を買うってわけだね。分譲マンションって言ったら、「そのマンションは売られるもので、住んでる人が所有してる」ってことを意味してるんだよ。

「賃貸」は「貸す」ってことだね。つまり貸家だ。賃貸マンションって言ったら、「そのマンションは貸されるもので、住んでる人は所有者ではなく借り手」ってことを意味してるんだ。

同じマンションの建物でも、部屋によって分譲だったり賃貸だったりすることもあるんだよ。すごく複雑だけど、要は「売られてるのか、貸されてるのか」の違いなんだ。

土地も関係がある

家を借りるときに「借地」っていう概念も出てくることがあるんだ。これは「土地も借りてる」ってことなんだよ。

普通、家を借りるときは「その家と、その家が建ってる土地」をセットで借りるんだ。でも特殊なケースとして、「土地だけは別の人のもので、その土地の上に自分で建てた家に住んでる」なんていう状況もあるんだ。これが「借地」だね。この場合、家は自分のものだけど、その家が建ってる土地は借りてるんだ。だから「土地を貸してくれてる人」に毎月「地代」っていう家賃みたいなお金を払うことになるんだよ。複雑だけど、そういう仕組みもあるんだ。

一時金という概念

さっき敷金しききんと礼金れいきんの話をしたんだけど、これらをまとめて「一時金」って言うんだ。つまり「借りるときに最初に払う大きなお金」ってことだね。毎月の家賃とは別に、契約するときに払うんだ。

地域によって習慣が違うんだよ。東京では敷金しききんと礼金れいきんの両方を払うことが多いけど、関西では「敷金しききん」だけで「礼金れいきん」を払わないことが多いんだ。田舎だと一時金そのものがないこともあるんだよ。「家を借りるときはいくら払うべき」っていう法律はないから、大家さんや地域の習慣で決まってるんだ。