家を買いたいけどお金がない、または誰かが税金を払えなくなった時に、その人の家が安く売られることがあるって聞いたことある？その仕組みが「公売」だよ。税務署や市役所が、税金を払えない人の家を売ってしまう制度なんだけど、実は普通に家を売るのとは全然違うんだ。この記事を読めば、公売がどういう仕組みで、誰のためにあるのか、そしてどうやって参加できるのかがわかるよ。
- 公売とは、税金やお金が払えなかった人の家や土地を、国や市町村が 代わりに売却する制度 のこと
- 何度も納付通知が来ても支払いがない場合、最終手段として 入札により売却される のが特徴
- 普通の不動産より安く買えるメリットがある一方で、物件に問題がある可能性 もあるので注意が必要
もうちょっと詳しく
公売の背景にあるのは、国や自治体が必要な税金を集めるという重要な役割だ。学校や道路、消防車、警察官のお給料も、みんなの税金で支えられているんだよ。だから、税金を払わないと、社会全体に迷惑がかかっちゃう。公売は、そうした税金をちゃんと集めるための最後の手段なんだ。それでもね、公売物件を購入する人にとっては、不動産投資のチャンスになることもあるんだ。安く買った家をリフォームして、高く売ったり貸したりする人も多いんだよ。
公売は税収を確保するための制度だけど、安く不動産が手に入る機会でもあるってわけ。
⚠️ よくある勘違い
→ 公売で正式に買った場合、元の持ち主は何も言えません。売買が完全に成立しているからです。
→ 正解です。公売で落札すれば、その不動産は完全にあなたのものになります。
→ 違います。公売は税金などの滞納による売却ですが、競売は住宅ローンが払えなくなった時の売却です。
→ 正解です。理由によって手続きも異なります。
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公売って何？基本をおさえよう
公売は税金を取り立てるための最終手段
公売について理解するためには、まず税金の話から始める必要があるんだ。日本に住んでいる人や、日本で商売をしている人は、みんな税金を払う義務があるんだよ。例えば、給料をもらった時の所得税、不動産を持っている時の固定資産税、お店を営んでいる時の事業税など、色々な種類の税金があるんだ。
これらの税金は、学校の先生のお給料、図書館の運営費、道路や橋の建設費、水道管の修理費など、みんなが日常生活で必要な色々なものに使われているんだ。だから、税金を払うことは、社会全体を支える大事な役割なんだね。
ところが、中には何らかの理由で税金が払えなくなっちゃう人もいるんだ。商売がうまくいかなくなった、病気で働けなくなった、など色々な事情があるんだよ。その時に、税務署や市役所は、何度も何度も「税金を払ってください」という通知を送るんだ。それでも払わない状態が続くと、最終的には「公売」という手段を使って、その人の財産を売却することで、税金を回収しちゃおうということになるんだ。つまり、公売というのは、税金を払わない人の財産を強制的に売ってしまう、最後の手段ってわけだね。
誰が公売を行うのか
公売を行うのは、国や地方自治体（つまり市町村）の役人たちだ。具体的には、地域の税務署、市役所の税務課、都道府県の収税機関などが関わるんだよ。例えば、東京に住んでいる人が固定資産税を払わなかったら、東京都の関連部署が公売の手続きを進めるんだ。
公売が決まると、その不動産の情報がネット上の公告サイトに掲載されるんだ。「この家が売却されますよ」「この土地が売却されますよ」という情報が公開されて、誰でもそれを見て入札に参加できるようになるんだ。だから「公売」という名前なんだね。公（みんなに）に売る（売却する）という意味だ。
税金が払えなくなったら、どうやって公売になるのか
税金の催告から公売まで
公売に至るまでには、実は色々なステップがあるんだ。いきなり家が売られちゃうわけじゃないんだよ。まず説明しよう。
ステップ1：税金の督促状が届く。税金の支払い期限を過ぎちゃった場合、まず督促状という紙が郵送されてくるんだ。「税金を払ってください」という通知だね。ここで払えば、それで済むんだ。
ステップ2：さらに催告が続く。督促状を無視して払わなかったら、「催告（さいこく）」という、もっと強い催促が何度も送られてくるんだ。電話が来たり、税務署の人が直接家に来たりすることもあるんだよ。
ステップ3：差し押さえが始まる。それでも払わない場合、税務署は「差し押さえ」という手続きを取るんだ。つまり、その人の家や土地、銀行口座、給料などを「これはもう自分のものじゃなくて、税金を払うために使われるんだ」と宣言するわけだね。この状態になると、勝手に売ったりお金を引き出したりできなくなっちゃうんだ。
ステップ4：公売が実行される。差し押さえから一定期間経っても税金が払われない場合、最終的に「公売」という手続きが行われるんだ。この時点で、国や自治体が、その家や土地を売却することを決定するんだ。
公売に至るまでの期間はどのくらい？
ここまでのステップがすべて終わるのに、普通は数か月から1年以上かかることが多いんだ。税務署も「本当に払えないのか、それとも払いたくないのか」を確認しようとするから、何度も何度も連絡してくるんだよ。だから「いきなり家が売られた！」という状況は、実は非常に稀なんだ。多くの場合、本人や家族は「あ、これはマズいな」と気づく時間があるんだ。
ただし、この期間に何もせずに放置しちゃうと、公売は確実に実行されちゃう。だから、もし税金の通知が来たら、すぐに対応することが大事なんだ。払えない場合でも、税務署に相談すれば、分割払いにしてもらったり、一時的に猶予してもらったりできることもあるんだよ。
公売物件ってどんな特徴があるの？
公売物件は安く手に入る可能性がある
公売物件が注目されている理由の一つが、「安い」という点だんだ。普通に売られている家や土地よりも、かなり安く購入できる可能性があるんだ。なぜかというと、公売物件は「急いで売りたい」という状況だからなんだ。元の持ち主の方としても、公売になってしまったら、その家をどうこうすることはできないんだよ。税務署としては、税金を回収することが目的だから、できるだけ早く売却したいんだ。だから、普通の相場よりも低い入札額で売られることが多いんだ。
具体例を挙げてみようか。Aさんが東京に5000万円で購入した家を持っていたとしよう。通常、この家を売ろうとしたら、相場によっては4000万円から5000万円くらいで売れるかもしれない。ところが、公売になってしまったら、もしかしたら3000万円とか、さらに安い値段で売られるかもしれないんだ。入札者がいっぱいいれば値段が上がるけど、入札者が少なければ安いままなんだ。だから、安く手に入れたい人にとっては、公売物件はチャンスなんだね。
公売物件は問題があることも多い
でもね、安いには理由があるんだ。公売物件には、色々な問題があることが多いんだよ。例えば、古い建物で、壁にひびが入ってたり、屋根が傷んでたり、内部が傷んでたりすることもあるんだ。素人目には大丈夫に見えても、実は構造的な問題があるかもしれないんだ。そうなると、修理費用が凄くかかっちゃうんだ。安く買ったつもりが、修理に1000万円かかっちゃった、なんてこともあるんだよ。
また、公売物件は「現状渡し」（つまり、今のままの状態で売る）という条件がほとんどなんだ。普通の不動産売買では、売った人が簡単な修理をしてくれたり、古い家具を片付けてくれたりすることもあるんだけど、公売ではそういうことはないんだ。買った後は、全部自分でやることになるんだ。
それからね、公売物件には「付き合い」の問題もあるんだ。例えば、その土地の隣の人がめっちゃ変わった人で、いっつも揉めてるとか、その家の近所に騒音を出してる工場があるとか、そういう「購入する前には気づかない問題」がある可能性もあるんだ。公売の情報には、そういう細かい情報は載ってないことが多いんだよ。だから、購入する前に、自分で現地を見に行ったり、近所の人に聞いてみたりすることが大事なんだ。
公売物件を購入する時の注意点
公売物件を購入したい時は、いくつかの注意点がある。まず、公売物件の情報は、国税庁や都道府県の税務署のウェブサイトで公開されてるんだ。「この家が公売になります」という情報が載ってるんだよ。それを見て、自分が買いたいと思ったら、入札に参加することができるんだ。
ただし、入札に参加するには、まず保証金（つまり「本気で買う気があります」という証拠のお金）を払わなきゃいけないんだ。この保証金は、入札の金額によって決まってるんだ。それからね、入札の日程も決まってるんだ。「この日の午前10時から午後3時の間に入札を受け付けます」という感じで、期間が短いんだ。だから、公売物件の情報を見つけたら、すぐに動く必要があるんだ。
そしてね、もしあなたが一番高い入札をしたら、その不動産の持ち主になるんだ。でも、税金の問題で売却されてるから、ローンが残ってるかもしれないんだ。そういう細かい法律的な問題もあるから、不動産に詳しい人や弁護士に相談してから購入することをお勧めするんだ。
公売と競売の違いを知ろう
公売は税金が払えない時、競売はローンが払えない時
ここで重要な違いを説明しよう。公売と似たような言葉に「競売（きょうばい）」というのがあるんだ。この二つはよく混同されるんだけど、全然違う仕組みなんだ。
公売というのはさっき説明した通り、税金が払えなくなった時に、国や自治体が売却する仕組みだんだ。一方の競売というのは、銀行からお金を借りて家を購入した人が、そのローンの支払いができなくなった場合に、銀行が担保として持ってる家を売却する仕組みなんだ。つまり、公売は「税金」が払えない時で、競売は「ローン」が払えない時ということだね。
例えば、Aさんが銀行から3000万円借りて家を購入したとしよう。毎月のローン支払いが20万円だったんだけど、会社が倒産しちゃって給料がなくなっちゃった。だから、ローンが払えなくなっちゃった。そういう時が競売だね。一方、Bさんが家を持ってて、毎年の固定資産税を払わなかったら、それが公売になっちゃうわけだ。
公売と競売の手続きの違い
手続きの面でも、公売と競売は違うんだ。公売は、国や自治体が主導で進めるから、手続きが比較的シンプルなんだ。一方の競売は、裁判所が関わるから、手続きが結構複雑なんだ。
具体的には、競売の場合は、最初に調停（ちょうていー、つまり、話し合いで解決できないかを試す）があるんだ。それでもダメなら、裁判所が差し押さえとか競売とかを進めるんだ。だから、競売のプロセスはより時間がかかることが多いんだ。
それからね、公売では「元の持ち主が引っ越しをしてない」というケースもあるんだ。つまり、まだその家に住んでるかもしれないってわけだ。だから、入札に参加する時は、その点も注意する必要があるんだ。競売でも似たようなことがあるけど、競売の場合は、より徹底的に調査される傾向があるんだ。
どちらが安いのか？
では、公売と競売、どちらが安く買えるのか？という疑問が出てくると思うんだ。一般的には、両者とも通常の相場よりは安いんだけど、どちらがより安いかは、ケースによって違うんだ。
公売は、税務署が急いで売却したいから、入札者が少なければ非常に安くなることもあるんだ。一方、競売は、裁判所を通してるから、より多くの人が知ることになって、入札者が増える可能性が高いんだ。だから、競売の方が値段が上がりやすいかもしれないんだ。でも、これは物件によって全然違うから、一概には言えないんだ。
公売で買った人のメリット・デメリットをまとめよう
公売で買うメリット
公売物件を購入するメリットは、何と言っても「安く買える」ということなんだ。普通に不動産業者を通して家を買うより、何百万円も安く買えることもあるんだ。不動産投資をしてる人たちが公売に注目する理由は、このメリットが大きいからなんだ。
例えば、相場が3000万円の家が、公売では2000万円で買えたとしよう。1000万円も安く買えたわけだ。そこで、もし500万円かけてリフォームして、3200万円で売ったら、利益は700万円になるんだ。こういう不動産投資の方法があるんだ。
もう一つのメリットは、「購入後のトラブルがない」ということなんだ。通常の不動産売買では、売った人が「実は瑕疵（かし、つまり問題や欠陥）がありました」と言ってくることもあるんだ。でも、公売で買った場合は、元の持ち主はもう関係ないんだ。国や自治体から買うわけだから、後から「返してよ」なんて言われることはないんだ。法律的な保護がしっかりしてるんだ。
公売で買うデメリット
一方、デメリットもあるんだ。一番大きなデメリットは、「現状渡し」だということだ。古い建物なら、修理費がめっちゃかかるかもしれない。水回りが壊れてたり、電気配線が古かったり、床が傷んでたり。そういう修理費を考えると、結果的には通常の物件より高くついちゃうこともあるんだ。
それからね、公売物件の情報は、ネットに公開されるけど、詳しい情報は限られてるんだ。例えば「この近所は毎晩うるさい」とか「この地域は洪水のリスクがある」とか、そういう生活に関わる情報は載ってないんだ。だから、購入する前に、自分で実際に見に行ったり、近所の人に聞いたりする手間がかかるんだ。
もう一つのデメリットは、「急いで決断しなきゃいけない」ということなんだ。公売の入札期間は短いんだ。一週間とか10日間くらいで締め切られちゃう。だから、「よく考えてから決めよう」という時間がないんだ。
最後に、公売物件には、ローンが残ってる可能性もあるんだ。つまり、あなたが購入した後も、その土地や建物に対して、銀行が「このお金が返されるまで、この土地は担保だ」という権利を持ってるかもしれないんだ。そうなると、売却するのに手続きが複雑になるんだ。だから、購入する前に、不動産の登記簿（登記簿っていうのは、その土地がどういう状態か、ローンが残ってないか、などが記録されてる公式な帳面のこと）をしっかり確認することが大事なんだ。